ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากและจะลดลงตามวันหลายคนกำลังคิดเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้านของพวกเขา วิธีการหนึ่งที่ บริษัท จำนองใช้ในการสร้างแรงจูงใจในการรีไฟแนนซ์คือการรีไฟแนนซ์ "ไม่มีค่าใช้จ่าย" คนส่วนใหญ่รู้ว่าการรับจำนองเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียม escrow การประเมิน ฯลฯ เมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการรีไฟแนนซ์ของคุณคนส่วนใหญ่มองไปที่การออมที่เกิดขึ้นเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ อย่างไรก็ตามตอนนี้มี บริษัท ที่จะยกเว้นค่าธรรมเนียมเหล่านี้ - สำหรับราคา
คณิตศาสตร์โรงเรียนเก่า Refi
เมื่อคุณรีไฟแนนซ์คุณต้องจ่ายค่าธรรมเนียมทุกประเภท ต่อไปนี้เป็นรายละเอียดของค่าธรรมเนียมทั่วไปบางส่วนและจำนวนเงินสำหรับเงินกู้ $ 400,000
- ค่าต้นกำเนิด: 1,190 เหรียญ
- ดอกเบี้ยแบบพรีเพด: 384 ดอลลาร์
- การประกันภัยน้ำท่วม: 19 เหรียญ
- ค่าธรรมเนียมภาษี: $ 65
- Escrow: 450 เหรียญ
- การบันทึก: 25 บาท
- ค่าเอกสาร: $ 20
ยอดรวม: 2,153 เหรียญ
นั่นเป็นจำนวนมากค่าธรรมเนียม ดังนั้นหากคุณกำลังจะได้รับเงินกู้นี้รีไฟแนนซ์คุณจะเสียค่าใช้จ่าย $ 2,153
สมมติว่าอัตราปัจจุบันของคุณอยู่ที่ 5% เป็นเวลา 30 ปีและคุณจะลดลงเหลือ 4% เป็นเวลา 30 ปี
การชำระเงินรายเดือนปัจจุบันของคุณคือ 2,147 เหรียญ หากคุณรีไฟแนนซ์เป็น 4% การชำระเงินรายเดือนใหม่จะเป็น 1,910 ดอลลาร์ - เงินฝากออมทรัพย์ที่ 237 ดอลลาร์ต่อเดือน ดังนั้นคุณจะได้รับเงินคืนจากค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ประมาณ 9 เดือน
เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้ว่าคุณอาจจะเพิ่มระยะเวลาของเงินกู้ของคุณ - ถ้าคุณเป็นสองปีในขณะนี้คุณกำลังกลับไปเงินกู้ 30 ปี - ดังนั้นนี้เป็นส่วนหนึ่งในอัตราที่ลดลง ดังนั้นคุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยในระยะยาว แต่เนื่องจากเป็นอัตราที่ต่ำกว่าคุณมักจะบันทึกที่นี่
ไม่มีค่าใช้จ่าย Refi Math
สมมติโครงสร้างสินเชื่อแบบเดียวกับข้างต้นโดยมีค่าธรรมเนียมเหมือนกัน ด้วยการรีไฟแนนซ์แบบไม่มีค่าใช้จ่ายคุณจะไม่ได้รับอัตราที่ดีที่สุดเท่าที่คุณจะจ่ายในอัตราที่สูงขึ้น โดยพื้นฐานแล้วค่าธรรมเนียมของคุณจะถูกหมุนเวียนเป็นอัตราดอกเบี้ยและ บริษัท จะได้รับเงินคืนผ่านการจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
ดังนั้นหากคุณต้องการการรีไฟแนนซ์แบบไม่มีค่าใช้จ่ายคุณน่าจะได้อัตรา 4.5% เท่านั้น จะลดการชำระเงินรายเดือนของคุณเป็น 2,027 เหรียญซึ่งยังคงประหยัดได้ถึง 120 เหรียญต่อเดือน อย่างไรก็ตามนี่คือสิ่งสำคัญที่คุณมองไปที่ผลรวมของดอกเบี้ยที่จ่ายและดูข้อตกลงที่คุณได้รับจริงๆ
รวมดอกเบี้ยจ่าย ณ วันที่ 4%: 287,478 เหรียญ
รวมดอกเบี้ยจ่าย ณ วันที่ 4.5%: 329,626 ดอลลาร์
เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจว่านี่เป็นเวลากว่า 30 ปีแล้วและ บริษัท ส่วนใหญ่จะขายเงินกู้ของคุณภายใน 1 ปีดังนั้นพวกเขาจะไม่เข้าใจความแตกต่างอย่างเต็มที่ ด้วยเหตุนี้พวกเขาจะคำนวณมูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินของคุณเพื่อให้ได้รูปที่สมจริงมากขึ้นในปัจจุบัน
NPV ที่ 4%: $ 10,811
NPV ที่ 4.5%: $ 11,869
ซึ่งถูกกว่าด้านหน้า?
ตอนนี้คุณเห็นคณิตศาสตร์ซึ่งมีราคาถูกขึ้นด้านหน้า? ดีกว่าการจัดการที่ดีขึ้นด้านหน้าเป็นจริง refinance ไม่มีค่าใช้จ่ายเนื่องจาก NPV เป็น $ 11,869 แต่เงินที่ใช้ต่อค่าธรรมเนียมของคุณดังนั้นธนาคารเท่านั้นเห็น $ 9,716 ($ 11,869 - $ 2,153)
คุณต้องจำไว้ว่าโบรกเกอร์จะได้รับค่าคอมมิชชั่นและธนาคารจะรับรู้ผลกำไรในปัจจุบันตามจำนวนดังกล่าว ดังนั้นโดยคุณทำให้พวกเขาจ่ายค่าธรรมเนียมของคุณคุณทำดีกว่าธนาคาร
อย่างไรก็ตามในช่วงชีวิตของเงินกู้ที่คุณสูญเสียเนื่องจากคุณจ่ายเพิ่มเติม $ 42,148 ดอกเบี้ย และถ้าคุณคำนวณ NPV ของ $ 42,148 มากกว่า 30 ปีโดยมีส่วนลด 0.5% (ความแตกต่างระหว่างสอง) ค่าถ้าเป็นค่าลบซึ่งหมายความว่าคุณจะไม่ได้รับผลตอบแทนจากเงินเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายนั้น และนั่นไม่ใช่การตัดสินใจที่ดีที่สุด
Bottom Line
บรรทัดล่างคือคุณควรจ่ายค่าใช้จ่ายของคุณเองเพื่อให้ได้อัตราต่ำสุด อย่างไรก็ตามคุณควรถามตัวเองต่อไปนี้:
- ถ้ามันฟรีและต่ำกว่าสิ่งที่คุณจ่ายตอนนี้ทำไมไม่?
- ถ้าฟรีและอัตราการลงไปมากยิ่งขึ้นคุณสามารถทำ refinance ไม่มีค่าใช้จ่ายอีกครั้งและประหยัดมากยิ่งขึ้น?
- ถ้าเป็นการลงทุนและผู้เช่าของคุณกำลังจ่ายดอกเบี้ยคุณควรให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มากหรือไม่โดยเฉพาะถ้าไม่มีค่าใช้จ่าย
โพสต์ความคิดเห็นของคุณ