วิธีการเริ่มต้นด้วยการเจาะบ้านเพื่อสร้างความมั่งคั่งในอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉลี่ยชาวอเมริกันที่สร้างความมั่งคั่งใด ๆ ทำโดยการเป็นเจ้าของบ้านของตัวเอง ในระยะยาวการเป็นเจ้าของบ้านมักจะดีกว่าการเช่าตลอดชีพ อย่างไรก็ตามหากคุณยินดีที่จะ "แฮ็ชสับ" การเป็นเจ้าของบ้านอาจทำให้ราคาสุทธิของคุณเร็วขึ้น

พูดโดยทั่วไปการแฮ็กเฮาส์ในบ้านเป็นศิลปะของการมีผู้เช่าจ่ายเงินสำหรับที่อยู่อาศัยหลักของคุณ คุณสามารถทำเช่นนั้นได้ด้วยการเช่าห้องนอนสำรองใน Airbnb โดยอาศัยอยู่ในส่วนหนึ่งของทรัพย์สินหลายหน่วยหรืออาศัยอยู่กับเพื่อนร่วมห้อง

ตัวอย่างเช่นเพื่อนที่ดีที่สุดของฉันซื้อบ้าน 4 ห้องนอนเมื่อเขาเริ่มเรียนในมหาวิทยาลัยที่ Arizona State University เขาอาศัยอยู่ในห้องนอนใหญ่และเช่าห้องอื่นอีกสามห้อง การจัดการนี้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเขา - ดังนั้นเขาจึงไม่ใช่แค่การสร้างความมั่งคั่ง แต่ใช้ชีวิตได้ฟรี!

เมื่อเลือกบ้านหลังแรกที่ไม่เป็นทางการ (หรือสถานการณ์ที่ไม่เป็นทางการ) คุณสามารถตั้งค่าตัวเองเพื่อหาค่าครองชีพที่ต่ำมากในขณะนี้และมีค่าใช้จ่ายในการใช้กระแสเงินสดที่มหาศาลในอนาคต

คิดว่าแฮ็กเกอร์ในบ้านอาจเหมาะสมกับคุณ? ต่อไปนี้เป็นวิธีที่คุณเริ่มต้น

การนำทางกลับสู่สภาพการลงทุนด้วยการชำระเงินดาวน์แรกการคิดถึงบ้านของคุณในฐานะที่เป็นการลงทุนใคร ๆ ก็สามารถเข้าบ้านได้? House Hacking Math1% RuleCap RateCash Flow (Actual and Imputed) Final Thoughts

ผลตอบแทนจากการลงทุนด้วยการชำระเงินดาวน์ขั้นต้น

คนหนุ่มสาวหลายคนอายห่างจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากต้องชำระเงินดาวน์ตั้งแต่ 20 ถึง 25% เพื่อรับเงินกู้จากธนาคาร อย่างไรก็ตามเมื่อคุณลักลอบใช้แฮ็คเฮาส์คุณสามารถรับเงินดาวน์ได้เล็กน้อย

Rocky of Tampa, Florida และผู้เขียนบล็อกทางการเงิน 30-0ใช้เงินกู้ VA เพื่อซื้อ "บ้านสับแรก" เงินกู้ VA เป็นเงินกู้สำหรับทหารผ่านศึกและทหารประจำการที่ช่วยให้ผู้ยืมนำ 0% ลงบนบ้านหลัก

เมื่อร็อคกี้เดินผ่านกระบวนการนี้เขาจ่ายค่าใช้จ่ายไม่มากนักในระหว่างทาง แต่วันที่เขาซื้อบ้านผู้ขายได้คืนเงินค่าใช้จ่ายแล้ว "ฉันจริงจบลงด้วยการบวก 300 ดอลลาร์ในการแลกเปลี่ยนนั้นดังนั้นจึงทำงานได้ดีจริงๆ"

หลังจากซื้อบ้านร็อคกี้ก็ย้ายไปอยู่กับเพื่อนสองคนที่จ่ายค่าเช่าให้เขา ขณะที่เขามีเพื่อนสองคนอาศัยอยู่กับเขาร็อคกี้จ่ายเงินเพียง 80 เหรียญต่อเดือนต่อการจำนองของเขาพร้อมกับหนึ่งในสามของค่าสาธารณูปโภค

หากคุณกำลังพิจารณาการแฮ็กเฮาส์ที่บ้านข้อเสนอที่ดีที่สุดคือเงินกู้ VA และ USDA หากคุณมีสิทธิ์ได้รับ เงินกู้เหล่านี้มีค่าธรรมเนียมล่วงหน้าสูง แต่ต้องมีการชำระเงินดาวน์ 0%

ผู้กู้อาจต้องการพิจารณาการชำระเงินดาวน์ทั่วไป 5% แม้ว่าคุณจะจ่าย PMI จนกว่าคุณจะมีส่วนได้เสียถึง 20% แต่ก็ยังเป็นเงินกู้ที่มีต้นทุนต่ำ เงินให้กู้ยืมของ FHA มีค่าธรรมเนียมการจ่ายล่วงหน้าสูงและค่าธรรมเนียมรายปีต่อเนื่อง พวกเขาอนุญาตให้มีการชำระเงินดาวน์ต่ำถึง 3.5% แต่อาจไม่คุ้มกับค่าใช้จ่าย

หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ขั้นแรกคุณสามารถเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและเงินกู้ได้ที่ LendingTree

คิดถึงบ้านของคุณเป็นการลงทุน

แม้ว่าจะเป็นเรื่องง่ายสำหรับการจัดหาเงินทุนสำหรับบ้านหลักไม่ใช่บ้านทุกหลังเท่ากัน "hackable" Ruby Escalona และ Peter Prokaj จาก Jacksonville, Florida และบล็อกเกอร์ที่ การเดินทางที่เรารักซื้อทาวน์โฮมสามห้องนอนสองห้องน้ำ

เนื่องจากพวกเขาอาศัยอยู่กับเพื่อนร่วมห้องอีกคนหนึ่งในอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนพวกเขารู้สึกว่าทาวน์เฮาส์ใหญ่พอที่จะเช่าได้ อย่างไรก็ตามพวกเขาตัดสินใจว่าการมีแขก Airbnb จะทำงานได้ดีกว่าการมีเพื่อนร่วมห้องเต็มเวลา Escalona อธิบายว่า "มันน่าแปลกใจที่ง่ายมากที่จะเติมบ้านของเรากับแขก เหตุผลหนึ่งที่เราประสบความสำเร็จคือสถานที่ตั้ง อยู่ในพื้นที่ที่กำลังจะมาถึง ทุกคนอยากจะย้ายที่นี่ คนเริ่มจะแห่กันมาที่นี่ "

ด้วยการซื้อบ้านหลังใหญ่ในพื้นที่ใกล้เคียงที่น่าสนใจมากขึ้น Escalona และ Prokaj ประสบความสำเร็จอย่างมากในการเจาะบ้าน โดยเฉลี่ยรายได้จาก Airbnb แขกครอบคลุม 85 ถึง 90% ของการจำนองและค่าใช้จ่ายของพวกเขารวมทั้งพวกเขาได้รับการหักค่าใช้จ่ายบางอย่างจากภาษีของพวกเขา

ร็อคกี้มีความคิดในการลงทุนที่คล้าย ๆ กันเมื่อเขาซื้อบ้านของเขา เขาซื้อบ้านสี่ห้องนอนที่เขารู้ว่าสามารถผ่าน "กฎ 1%" ซึ่งมีค่าเช่ารวมอย่างน้อย 1% ของมูลค่าบ้าน เขายังซื้อบ้านรู้ว่าเขาจะแบ่งปันกับเพื่อนร่วมห้อง เขาพิจารณารูปแบบของพื้นที่ส่วนกลางว่าประตูห้องนอนเป็นของแข็งและปัจจัยอื่น ๆ เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นสถานที่ที่เขารู้สึกสบาย

ถ้าคุณตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน multifamily คุณจะต้องแน่ใจว่าบ้านสามารถตอบสนองความต้องการกระแสเงินสดถ้าคุณตัดสินใจที่จะออกจากสถานที่ให้บริการ (เพื่อใช้ในงานใหม่หรือเพราะคุณต้องการบ้านที่แตกต่างกัน)

แม้ว่าการใช้เพื่อนร่วมห้องเพื่อลดค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัยของคุณทำให้รู้สึกมากขึ้นคุณไม่ต้องการที่จะติดอยู่ในสถานที่ให้บริการที่เป็นกระแสเงินสดไหลเวียน

ใครสามารถ House-Hack?

ร็อคกี้อธิบายว่าสำหรับหลาย ๆ คนแนวคิดของการแฮ็กเฮาส์ไม่ได้เป็นไปไม่ได้ทางการเงิน เป็นไปไม่ได้ในทางสังคม "คุณต้องเตรียมพร้อมสำหรับด้านข้างบางตา" เขาอธิบาย "ฉันหมายความว่าฉันอายุ 32 และฉันอยู่กับเพื่อนร่วมห้อง แต่ฉันจ่ายเงินเพียงเล็กน้อยเพื่ออาศัยอยู่ในบ้าน เป้าหมายทางการเงินของฉัน "

Prokaj อธิบายว่าสำหรับ Escalona และตัวเขาเองความลับที่แท้จริงในการแฮ็กที่ประสบความสำเร็จคือการไว้วางใจคนและมีความยืดหยุ่น เขาแนะนำว่า "คิดว่านี่เป็นเครื่องมือทางการเงินที่ดีมันสามารถช่วยให้คุณประหยัดเงินจำนวนมากในการจำนองของคุณที่คุณสามารถใช้ที่อื่น. "

พ่อแม่มักคัดค้านว่าการเลี้ยงดูลูก ๆ ทำให้การเจาะบ้านเป็นไปไม่ได้ พนักงานของเราที่เป็นนักเขียนฮันนาห์มีประสบการณ์โดยตรงซึ่งพิสูจน์ได้ว่าไม่ใช่กรณีนี้ เธอซื้อบ้านในปัจจุบันของเธอตอนที่เธอยังเด็กวัยหัดเดิน โดยเฉพาะเธอซื้อบ้านแยกระดับพร้อมห้องนอนและห้องน้ำในห้องใต้ดินเพื่อให้สามารถเช่าได้ถ้าเธอพบคนที่ใช่

หลังจากอยู่ที่บ้านของเธอเพียงหนึ่งสัปดาห์เพื่อนคนหนึ่งเดินเข้ามาหาเธอเพื่อขอเช่าห้องใต้ดินของเธอ มันพอดี เขาอาศัยอยู่กับเด็กสองคนตอนนี้และค่าเช่าของเขาครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยของเธอมากที่สุด

หากสิ่งนี้ฟังดูน่าสนใจให้ตรวจสอบ วิธีการเริ่มต้นแสดงบ้านของคุณบน Airbnb.

บ้านคณิตศาสตร์แฮ็ก

หากคุณกำลังเข้ารับแฮ็กแฮ็คเป็นกลยุทธ์การสร้างความมั่งคั่งคุณควรให้เงินทำงานกับคุณ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคุณจำเป็นต้องประหยัดเงินในขณะที่คุณอาศัยอยู่ในสถานที่ให้บริการและมีทางเลือกในการเปลี่ยนเป็นค่าเช่าที่มีกระแสเงินสดเมื่อคุณตัดสินใจย้าย คุณไม่ต้องการนับส่วนที่เพิ่มขึ้น (โดยเฉพาะอย่างยิ่งในคุณสมบัติ multifamily)

ต่อไปนี้คือการคำนวณสามข้อที่คุณควรทำก่อนซื้อบ้านที่จะตัด

กฎ 1%

กฎ 1% ระบุว่าสถานที่ให้เช่าควรมีค่าเช่ารวมเท่ากับ 1% ของมูลค่าทรัพย์สินในแต่ละเดือน หากทรัพย์สินมีมูลค่า 100,000 เหรียญก็ควรมีค่าเช่าตลาดอย่างน้อย 1,000 เหรียญต่อเดือน ทรัพย์สินมูลค่า 400,000 เหรียญจะต้องมีค่าเช่าตลาดอย่างน้อย 4,000 เหรียญต่อเดือน

เนื่องจากคุณวางแผนที่จะอาศัยอยู่ในที่พักแห่งนี้สถานที่ให้บริการจึงไม่จำเป็นต้องมีกฎ 1% กับที่คุณอาศัยอยู่ แต่คุณควรประเมินทรัพย์สินนั้นเหมือนกับว่าคุณกำลังจะเช่าทรัพย์สินทั้งหมดให้บุคคลที่สาม

ขึ้นอยู่กับที่คุณอยู่กฎ 1% อาจไม่สามารถบรรลุได้ นั่นคือเมื่อมันเหมาะสมที่จะเริ่มมองหาสถานที่ให้บริการเช่า multifamily คุณสมบัติ multifamily มักจะช่วยให้คุณสามารถบรรลุรายได้ค่าเช่าที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สิน

หากคุณวางแผนที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์ใน Airbnb ให้ประมาณการคร่าวๆเกี่ยวกับอัตราการเข้าพักและอัตราค่าเช่าของคุณ คุณไม่ต้องการสมมติว่าคุณจะมีผู้เข้าชม 30 วันต่อเดือนทั้งหมดจ่ายเต็มราคา

Cap Rate

หากคุณพบสถานที่ที่ผ่านเกณฑ์ข้อ 1% ถึงเวลาที่คุณต้องการดูว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณมีรายได้สุทธิที่ดีหรือไม่ จำนวนนี้แสดงให้เห็นถึงจำนวนเงินที่คุณสามารถคาดหวังที่จะได้รับหลังจากที่คุณชำระเงินจำนองแล้ว

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อิงค์

นี่คือการคำนวณสำหรับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่ระบุไว้:

รายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะ * (พูด 1,000 เหรียญต่อเดือน) = 12,000 เหรียญต่อปี
อัตราว่าง (พูด 10%) = - $ 1,200 ต่อปี
ภาษีทรัพย์สิน = - 1,200 เหรียญต่อปี
ประกันทรัพย์สิน = - $ 600 ต่อปี
สาธารณูปโภคที่ใช้ร่วมกัน (ถ้ามี) = 0 บาท
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (เช่น HOA ฯลฯ ) = - 2,400 เหรียญต่อปี
รวม = 6,600 เหรียญต่อปี

* ใช้รายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้หากคุณไม่ได้อยู่ในสถานที่

สถานที่แห่งนี้มีรายได้ 6,600 เหรียญต่อปีก่อนที่คุณจะชำระเงินต้นและดอกเบี้ยจากเงินกู้ของคุณ หากทรัพย์สินที่เป็นปัญหามีมูลค่า 100,000 ดอลลาร์ทรัพย์สินนี้มีอัตราการปิดเท่ากับ 6.6% ต่อปี ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถได้รับสูงสุด 6.6% (บวกเพิ่มมูลค่าของบ้าน) ต่อปีเมื่อคุณได้จ่ายเงินออกจำนอง

เนื่องจากคุณอาศัยอยู่ในหน่วยนี้คุณควรคำนวณอัตราการแลกของรางวัลตามการใช้ชีวิตในบ้านด้วย ใช้สมการเดียวกัน แต่แทนที่จะคาดว่ารายได้ค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับมูลค่ายุติธรรมของค่าเช่าให้พิจารณาสิ่งที่คุณคาดหวังว่าจะเรียกเก็บเงินจากผู้เช่าหรือเพื่อนร่วมห้อง ตัวอย่างเช่นคุณอาจมีเพื่อนร่วมห้องสองคนที่คิดค่าบริการ 400 เหรียญต่อเดือน ในกรณีนี้รายได้ค่าเช่าของคุณจะอยู่ที่ 800 เหรียญต่อเดือนหรือ 9,600 เหรียญต่อปี

รายได้จากการดำเนินงานจริง

รายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะ * (พูด 800 เหรียญต่อเดือน) = 9,600 เหรียญต่อปี
อัตราว่าง (พูด 10%) = - $ 960 ต่อปี
ภาษีทรัพย์สิน = - 1,200 เหรียญต่อปี
ประกันทรัพย์สิน = - $ 600 ต่อปี
สาธารณูปโภคที่ใช้ร่วมกัน (ถ้ามี) = 0 บาท
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (เช่น HOA ฯลฯ ) = - 2,400 เหรียญต่อปี
รวม = 4,440 เหรียญต่อปี

* ขึ้นอยู่กับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้จากเพื่อนร่วมห้องหรือผู้เช่าขณะที่คุณกำลังแฮ็กเฮาส์

ในตัวอย่างนี้ในช่วงระยะเวลาการแฮ็กเฮาส์คุณจะได้รับอัตราสูงสุดที่ 4.44% สำหรับพร็อพเพอร์ตี้ 100,000 เหรียญ

อัตราการปิดสูงสุดที่คุณต้องการจะขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณสำหรับพร็อพเพอร์ตี้ สำหรับแฮคเกอร์ที่บ้านฉันจะมองหาอัตราการปัดอย่างน้อย 3 ถึง 4% โดยมีค่าเช่าที่แท้จริง การใช้เมตริกที่วัดได้คุณอาจต้องการดูอย่างน้อย 5% แต่คุณอาจต้องการหาบางอย่างที่ใกล้เคียงกับ 7 ถึง 8% หากคุณเป็นนักลงทุนที่ก้าวร้าว

กระแสเงินสด (ตามจริงและมีการเรียกเก็บเงิน)

ถ้าอัตราการใช้งานเป็นไปตามความโปรดปรานของคุณ (เช่นเดียวกับในตัวอย่างข้างต้น) ถึงเวลาแล้วที่จะพิจารณาว่านี่เป็นคุณสมบัติสำหรับการแฮ็กเฮาส์ของคุณหรือไม่ โดยทั่วไปการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเป็นเรื่องเกี่ยวกับกระแสเงินสดไม่เกี่ยวกับการเติบโตของส่วนของผู้ถือหุ้นดังนั้นคุณจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการหารายได้เป็นเงินสดในและนอกเดือน

ขอแนะนำให้คำนวณสองวิธีดังนี้ ขั้นแรกให้คำนวณกระแสเงินสดเป็นประจำทุกปีโดยพิจารณาจากค่าเช่าที่คุณคาดว่าจะได้รับจากเพื่อนร่วมห้องหรือผู้เช่า จำนวนนี้อาจเป็นค่าลบ แต่จะให้ความคิดที่ดีว่าคุณจะจ่ายค่าที่พักเท่าไร จากนั้นคำนวณกระแสเงินสดที่แท้จริงตามค่าเช่าที่คุณอาจได้รับหากคุณไม่ได้อยู่ในสถานที่

กระแสเงินสดที่แท้จริง

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่แท้จริง (จากส่วนก่อนหน้า) (4,440 ดอลลาร์) หารด้วย 12 = 370 เหรียญต่อเดือน
การชำระเงินจำนองรายเดือน (100,000 ดอลลาร์เป็นเงินทุน 3.92% เป็นเวลา 30 ปี) = - 473 ดอลลาร์
รวม = - 103 เหรียญต่อเดือน

ในตัวอย่างนี้เจ้าของทรัพย์สินต้องจ่ายเงินเป็นจำนวน 103 เหรียญสำหรับค่าใช้จ่ายด้านที่พักอาศัย (บวกส่วนแบ่งค่าสาธารณูปโภค)

กระแสเงินสดที่ไม่แน่นอน

แน่นอนเมื่อคุณย้ายออกจากสถานที่ให้บริการคุณจำเป็นต้องมีสถานที่ให้บริการเพื่อหารายได้สำหรับคุณเดือนในและเดือนออก ในกรณีนี้เราคำนวณเช่นเดียวกัน แต่เราใช้รายได้จากการดำเนินงานที่ระบุไว้ (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิหากคุณไม่ได้อยู่ในสถานที่นี้)

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อนุมาน (จากส่วนก่อนหน้า) (6,600 เหรียญสหรัฐ) หารด้วย 12 = 550 เหรียญต่อเดือน
การชำระเงินจำนองรายเดือน (100,000 ดอลลาร์เป็นเงินทุน 3.92% เป็นเวลา 30 ปี) = - 473 ดอลลาร์
รวม = 77 เหรียญต่อเดือน

คุณต้องการกระแสเงินสดประเภทใด?

เนื่องจากอัตราค่าเช่าในพื้นที่ของคุณเริ่มเพิ่มขึ้นกระแสเงินสดของคุณจะเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ (ในกรณีส่วนใหญ่) ดังนั้นคุณจึงไม่จำเป็นต้องมีกระแสเงินสดเป็นจำนวนมากเพื่อเริ่มต้น ในโลกที่เหมาะที่คุณต้องการให้กระแสเงินสดที่กำหนดไว้อย่างน้อย $ 100 ต่อสถานที่ แต่สูงกว่าจะดีกว่า

เนื่องจากคุณวางแผนที่จะ "แฮ็กบ้าน" และอาศัยอยู่ในสถานที่แห่งนี้เป็นเวลาหลายปีคุณอาจยอมรับการรับเงินเป็นรายเดือนที่เล็กลง เพียงระวังเรื่องนี้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสุทธิของคุณค่อนข้างสูงเกินไปทำให้มีกระแสเงินสดไม่มากนักที่สามารถกินได้โดยค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเช่นที่ว่างหรือซ่อมแซม

ความคิดสุดท้าย

แฮ็กเกอร์เฮาส์อาจเป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการเริ่มสร้างความมั่งคั่งด้วยอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีที่ไม่เป็นทางการ อย่างไรก็ตามคุณต้องรู้สึกสบายใจกับข้อเท็จจริงที่ว่าคุณไม่ได้เป็นไปตามบรรทัดฐานทางสังคม "แบบดั้งเดิม"

หากคุณโอเคกับไลฟ์สไตล์แหวกแนวก็อาจเป็นวิธีที่ดีในการเริ่มสร้างความมั่งคั่งในช่วงต้น