วันนี้ผมอยากจะพูดถึงและพูดคุยเรื่องอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ฉันมีเพื่อนในครอบครัวที่ดีที่กำลังมองหาที่จะซื้อบ้านหลังแรกของพวกเขาและประสบการณ์ของพวกเขาไม่ได้ง่าย ที่ไม่ได้บอกว่าซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่าย แต่การติดต่อกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ควรเป็นเรื่องง่าย นั่นคือสิ่งที่พวกเขาอยู่ที่นั่น!
นอกเหนือจากการทำธุรกรรมของเพื่อนฉันเริ่มคิดถึงประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนการอภิปรายที่ฉันเคยมีกับเพื่อนและครอบครัว อสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาแม้ในช่วงห้าปีที่ผ่านมานับตั้งแต่เกิดปัญหาการจำนอง และการสนทนาทั้งหมดของฉันดูเหมือนจะชี้ไปที่ข้อสรุปหนึ่ง - ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทำอะไรได้อีกต่อไป?
ก่อนที่คุณจะสรุปข้อสรุป - ฉันไม่ได้สนับสนุนคุณให้ข้ามตัวแทน พวกเขายังคงให้คุณค่ากับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย สิ่งที่ฉันจะพูดถึงคือสิ่งที่พวกเขาควรจะทำสิ่งที่พวกเขาทำดูเหมือนในทางปฏิบัติและสิ่งที่ค่าบริการของพวกเขาควรจะเสียค่าใช้จ่าย
ขอแบ่งมันทิ้ง
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ควรทำอะไร
สิ่งแรกที่เราควรมองคือสิ่งที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ควรจะทำ
ตามที่สมาคมนายหน้าแห่งชาติตัวแทนผู้ซื้อควร:
- ให้รายละเอียดเกี่ยวกับสภาวะตลาดในปัจจุบัน
- ช่วยให้คุณมีข้อมูลทางการเงินเช่นบ้านคุณสามารถจ่ายได้มากแค่ไหน
- แนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจัดซื้อที่อยู่อาศัยรวมทั้งการจัดหาเงินทุนและข้อมูลที่คุณจะต้องให้
ตามที่สมาคมแห่งชาติ of Realtors, ตัวแทนผู้ซื้อยังสามารถ:
- ช่วยให้คุณเข้าใจค่าอสังหาริมทรัพย์ภาษีค่าสาธารณูปโภคบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกในเขตเทศบาลและกฎหมายเขตพื้นที่ท้องถิ่น
- บ้านวิจัยสำหรับคุณโดยใช้เครื่องมือเช่น MLS (Multiple Listing Service)
- แสดงบ้านที่เหมาะกับความต้องการของคุณมากที่สุด
- อำนวยความสะดวกในการต่อรองการซื้อบ้าน
หากคุณขายบ้านนี่คือสิ่งที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ต้องการทำเพื่อคุณ:
- ให้ข้อมูลที่เป็นปัจจุบันเกี่ยวกับตลาดเพื่อกำหนดราคาที่ต้องการ
- แสดงข้อกำหนดและเงื่อนไขของคุณสมบัติการแข่งขัน
- พัฒนาแผนการตลาดที่อาจรวมถึงคำแนะนำในการซ่อมแซมบ้านเปิดการโฆษณา ฯลฯ
- ให้การรักษาความปลอดภัยสำหรับบ้านของคุณเมื่อมีการแสดงต่อคนแปลกหน้า
- เจรจาราคาที่ดีที่สุดสำหรับบ้านของคุณ
- ติดตามกระบวนการขายเจรจาต่อรองใหม่ตามความจำเป็นและแก้ไขปัญหาก่อนปิด
ตอนนี้เรามีพื้นฐานที่ดีลองมาดูกันว่าทำอะไรดี
อินเทอร์เน็ตได้ขจัดข้อมูลส่วนบุคคลส่วนใหญ่แล้ว
เคยเป็นว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีอาวุธลับของข้อมูล: MLS ด้วยเครื่องมือส่วนตัว / จ่ายเงินนี้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สามารถแสดงรายชื่ออสังหาริมทรัพย์ดูประวัติการทำธุรกรรมและวิเคราะห์ตลาด หากคุณเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายต้องการข้อมูลดังกล่าวคุณจะต้องเสียค่าใช้จ่าย - ในแง่ของการว่าจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นตัวแทนคุณในการรับสินค้า
อย่างไรก็ตามในปัจจุบันมีเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์กว่า 50 แห่งที่เปิดเผยข้อมูลแบบเดียวกันนี้แก่สาธารณชน คุณต้องการเปรียบเทียบตลาด? ตรวจสอบส่วนที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ของ Zillow.com Comp เป็น comp จริงๆ? มีภาพเพื่อให้คุณสามารถเช็คเอาท์ได้เช่นกัน!
นอกเหนือจากการใช้เว็บไซต์หลักเหล่านี้เพื่อทำวิจัยของคุณเองแล้วเรามาดูว่ากระบวนการซื้อมีลักษณะเป็นอย่างไรในความเป็นจริง หากคุณต้องการซื้อบ้านคุณมักจะติดต่อตัวแทนที่จะขอให้คุณหาเกณฑ์ทั้งหมดที่คุณต้องการในบ้าน ตัวแทนดังกล่าวจะนำข้อมูลดังกล่าวมาใช้และตั้งค่าการตรวจคัดกรองโดยอัตโนมัติสำหรับคุณใน MLS จากนั้นทุกๆวันคุณจะได้รับอีเมลสรุปบ้านทุกหลังที่เข้ามาในตลาดที่ตรงกับเกณฑ์ของคุณ
แม้ว่าจะเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ แต่คุณสามารถดูข้อมูลเดียวกันได้แบบสาธารณะ ในความเป็นจริงฉันมองไปที่เรื่องนี้มากขึ้นเพื่อหาทางออกให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ในความเป็นจริงฉันไม่ค่อยได้ยินเกี่ยวกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่นำลูกค้าไปบ้านอีกต่อไป นักล่าบ้าน. แต่สิ่งที่มักเกิดขึ้นคือลูกค้าทำวิจัยของตนเองและบอกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของตนเองว่าต้องการดูที่ใด
หากต้องการข้อมูลภาษี ออนไลน์แล้ว ต้องการให้โรงเรียนในท้องถิ่นและการให้คะแนนโรงเรียน? ออนไลน์แล้ว ต้องการทราบเกี่ยวกับอาชญากรรมในพื้นที่ของคุณหรือไม่? ออนไลน์แล้ว สิ่งที่ต้องรู้ว่าเพื่อนบ้านเป็นอย่างไร ลงชื่อสมัครใช้ Neighborhood.com และดูข้อมูลส่วนตัวของคุณเอง
แต่ฉันจะก้าวไปข้างหน้า . . .
คุณยังต้องการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อดูบ้านอีกต่อไปหรือไม่?
นอกเหนือจาก MLS แล้วอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังเข้าสู่ตลาดด้วยเว็บไซต์ของตัวเองซึ่งมีรูปภาพหลายร้อยเรือน บางคนก็ไปเท่าที่ร่วมกันจัดทัวร์เสมือนจริงเพื่อให้คุณได้รับความรู้สึกที่แท้จริงของสิ่งต่างๆ
อย่างไรก็ตามการดูคุณสมบัติออนไลน์จะไม่แทนที่การตรวจสอบสถานที่ให้บริการในคน แต่มีบ้านที่เปิดอยู่หรือคุณสามารถไปที่บ้านและมองเข้าไปในหน้าต่างได้!
เวลาเท่านั้นที่คุณจำเป็นต้องเรียกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์คือถ้าคุณต้องการได้รับภายในบ้านโดยไม่ต้องเข้า! และเมื่อถึงจุดนี้คุณอาจได้รับทราบสถานที่แห่งนี้แล้ว
ดังนั้นคุณจึงได้พบหน้าแรก - พวกเขาช่วยให้คุณเจรจาใช่ไหม?
ในอดีตของฉันเองฉันได้เสนอข้อเสนอพิเศษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดแตกต่างกันประมาณโหลและไม่เคยรู้สึกว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้เจรจากับฉัน
บทสนทนามักจะเป็นแบบนี้:
ผม: ฉันกำลังคิดหาข้อเสนอ
ตัวแทน: คุณต้องการเสนอราคาเท่าไร?
ผม: คุณคิดว่าฉันควรจะเสนออะไร?
ตัวแทน: ดีผู้ขายได้มันระบุไว้สำหรับการนี้และ comp ดูเหมือนว่าจะไปนี้
ผม: ดีสิ่งที่คุณคิด?
ตัวแทน: ดีให้สิ่งที่คุณพอใจ
ผม: ขอขอบคุณที่เป็นประโยชน์
คุณเห็นจุดของฉันที่นี่? ฉันเฝ้าดูมากพอ รายชื่อล้านดอลลาร์ แสดงให้เห็นถึง Bravo เพื่อให้เข้าใจว่ามันไม่ได้เป็นแบบนั้น ฉันไม่เคยมีตัวแทนบอกฉันว่าพวกเขาคิดว่าพวกเขาสามารถทำให้ฉันได้รับประโยชน์อย่างมาก "หรือว่า" เราควรจะไปในราคานี้ "ฉันพบว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้กลายเป็นเพียงแค่สาร - เพียงทำในสิ่งที่พวกเขา 'บอกโดยลูกค้าของพวกเขา
แต่พวกเขาช่วยด้วยเงินใช่มั้ย?
Nope ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทุกคนมีโบรกเกอร์จำนองที่พวกเขาทำงานด้วย 90% ของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีเงื่อนงำไม่มีสิ่งที่พวกเขากำลังพูดถึงเมื่อมันมาถึงการจำนองและตัวเลือกทางการเงิน พวกเขาก็จะแนะนำคุณให้นายหน้าจำนองที่พวกเขารู้
ฉันไม่ทราบว่าข้อตกลงที่พวกเขามีลักษณะเช่น - แต่ฉันมีลางสังหรณ์มีบางอย่าง ตัวอย่างเช่นในข้อตกลงที่ฉันเพิ่งมองไปที่ตัวแทนผู้ขายทำให้ฉันได้รับคุณสมบัติของโบรกเกอร์จำนองของพวกเขาแม้แต่พิจารณานำเสนอของเราให้กับลูกค้าของพวกเขา รู้สึกสกปรกมากและโบรกเกอร์จำนองที่อ่อนล้าเพิ่งวางเราลงในรายการของเขาและไล่ล่าเราเป็นเวลาหลายเดือนจนกระทั่งเราได้ออกหมายเลขเรียบร้อยแล้ว
หากคุณไม่ทราบว่าคุณสามารถซื้อบ้านได้มากแค่ไหนคุณต้องไปที่เว็บไซต์อย่าง Bankrate.com และใช้เครื่องคิดเลขฟรี หากคุณยังไม่แน่ใจให้ติดต่อธนาคารที่คุณชื่นชอบและดูสิ่งที่พวกเขาบอกว่าคุณสามารถจ่ายได้ ไม่เพียงแค่ใช้คำตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณสำหรับมัน
นอกจากนี้ยังมีผู้ให้ยืมจำนองแบบออนไลน์ในขณะนี้ซึ่งจะช่วยให้คุณได้โดยไม่ต้องตั้งเท้าเข้าสู่ที่ทำงานที่ไหนสักแห่ง!
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ตรวจสอบการทำธุรกรรม
บางส่วนของพวกเขาทำ จริงๆแล้วมีแนวโน้มใหม่ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เกม: ประสานงานการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ สำหรับสองคุณสมบัติสุดท้ายที่ฉันได้ทำงานเมื่อข้อเสนอลงนามโดยทั้งสองฝ่าย (ผู้ซื้อและผู้ขาย) ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะหายไปและคุณจะเริ่มติดต่อกับผู้ประสานงานธุรกรรม
สิ่งที่ยอดเยี่ยมคือผู้ประสานงานธุรกรรมมักเป็นคนฉลาดที่สุดที่คุณจะจัดการกับการทำธุรกรรมพวกเขาได้รับการจัดระเบียบและมีประสิทธิภาพและรู้ว่าเกิดอะไรขึ้นกับรายละเอียดทั้งหมดของธุรกรรมและสิ่งที่ต้องทำ
โอกาสคือถ้าคุณโทรหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบสถานะของธุรกรรมคุณจะไม่ได้รับการติดต่อกลับจนกว่าตัวแทนจะตรวจสอบกับผู้ประสานงานธุรกรรม
Shoot ผู้ประสานงานธุรกรรมโดยทั่วไปจะบอกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เมื่อพวกเขาต้องทำอะไรบางอย่างที่จุดนี้ - เปิดบ้านขึ้นสำหรับผู้ตรวจสอบหรือผู้ประเมินราคาหรือได้รับผู้ซื้อหรือผู้ขายในการลงนามในกระดาษ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักไม่มีเงื่อนงำเกี่ยวกับรายละเอียด
พูดกับพ่อแม่ของฉันพวกเขาบอกฉันว่าเคยเป็นตัวแทนที่ทำเอกสารทั้งหมดและมั่นใจได้ว่าทุกอย่างเสร็จสมบูรณ์ตั้งแต่ต้นจนจบไม่ใช่บุคคลที่สาม
ดังนั้นลองดูที่รายการของเรา
ตัวแทนผู้ซื้อ:
- ให้รายละเอียดเกี่ยวกับสภาวะตลาดในปัจจุบัน - Zillow.com และ Realtor.com
- ช่วยให้คุณมีข้อมูลทางการเงินเช่นบ้านคุณสามารถจ่ายได้มากแค่ไหน - Bankrate.com
- แนะนำขั้นตอนการจัดซื้อที่อยู่อาศัยรวมทั้งการจัดหาเงินทุนและข้อมูลที่คุณต้องการเพื่อให้ - ผู้ประสานงานธุรกรรม
ตัวแทนผู้ซื้อสามารถ:
- ช่วยให้คุณเข้าใจค่าอสังหาริมทรัพย์ภาษีค่าสาธารณูปโภคบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกในเขตเมืองและ Zoning - Zillow.com
- บ้านวิจัยสำหรับคุณโดยใช้เครื่องมือเช่น MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
- แสดงบ้านที่เหมาะกับความต้องการของคุณมากที่สุด
- อำนวยความสะดวกในการต่อรองการซื้อบ้าน
ตัวแทนผู้ขาย:
- ให้ข้อมูลที่ทันสมัยในตลาดเพื่อกำหนดราคาที่เหมาะสมสำหรับการถาม - Zillow.com และ Realtor.com
- แสดงข้อกำหนดและเงื่อนไขของคุณสมบัติการแข่งขัน - Realtor.com
- พัฒนาแผนการตลาดที่อาจรวมถึงคำแนะนำในการซ่อมแซมบ้านเปิดการโฆษณา ฯลฯ
- ให้การรักษาความปลอดภัยสำหรับบ้านของคุณเมื่อมีการแสดงต่อคนแปลกหน้า - นี่ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยๆ
- เจรจาราคาที่ดีที่สุดสำหรับบ้านของคุณ - ดูเรื่องราวของฉันที่ด้านบน
- ติดตามกระบวนการขายเจรจาต่อรองใหม่ตามความจำเป็นและแก้ไขปัญหาก่อนปิด - ผู้ประสานงานรายการ
ดังนั้นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทำอะไรได้อีกต่อไป?
ดีถ้าคุณดูรายชื่อของเราปรากฏว่าตัวแทนผู้ซื้อเพียงแค่แสดงบ้านและมอบเอกสารที่เหมาะสมสำหรับการซื้อ ขณะที่เรากล่าวถึงพวกเขายังแสดงบ้านที่คุณบอกด้วยเท่านั้นโดยไม่มีการทำงานจริงในส่วนของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการรับเอกสารที่เหมาะสม - บางคนยังคงขายบ้านของตัวเอง ในความเป็นจริงเป็นแนวโน้มที่มีการเติบโตในความนิยม เนื่องจากเอกสารส่วนใหญ่สำหรับการขายบ้านเป็นมาตรฐานคุณสามารถซื้อหรือขายบ้านได้โดยไม่ต้องใช้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
สำหรับการขายบ้านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักเป็นคนทำการตลาด แค่นั้นแหละ. เมื่อเลือกตัวแทนจำหน่ายตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณกำลังมองหาบุคคลด้านการตลาดที่ดีที่สุดที่คุณสามารถหาได้ผู้ที่ใส่ใจว่ารู้ว่าบ้านของคุณมีค่าเท่าไหร่คุณจะต้องทำส่วนนั้นด้วยตัวเอง
นี่เป็นข้อขัดแย้งกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
ไม่กี่ครั้งต่อปีโพสต์นี้เกิดขึ้นในแวดวงตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และมักตีสายตัวแทนบางคนพอใจเกี่ยวกับโพสต์นี้ (ในชนกลุ่มน้อย) เนื่องจากพวกเขาเข้าใจลูกค้าในยุคปัจจุบันซึ่งเป็นสิ่งที่ก้าวหน้าไปด้วยเทคโนโลยีและตระหนักว่าพวกเขาจำเป็นต้องก้าวขึ้นเกมเพื่อให้คุณค่ากับการทำธุรกรรม
น่าเศร้าที่ฉันได้รับตัวแทนอารมณ์เสียมากขึ้นที่อ่านเรื่องนี้และคิดว่าฉันเป็นคนแย่มาก (หรือโง่) สำหรับการเขียนหรือฉันจัดการกับตัวแทน "เลว" อย่างชัดเจน บางทีฉันอาจทำในโครงการขนาดใหญ่ของสหรัฐอเมริกาฉันได้รับมือและทำงานร่วมกับตัวแทนที่แตกต่างกันหลายสิบคนในชีวิตของฉัน (ผู้ซื้อผู้ขายตัวแทนของบุคคลอื่น ฯลฯ )
สิ่งที่ฉันคิดว่าจริงๆมันลงมาเป็นเหตุผลของค่า ลองขายบ้านของฉัน - $ 1,000,000 ตัวแทนคนนี้มีรายได้ 50,000 ดอลลาร์สำหรับงานที่ทำหรือไม่จริง ๆ 25,000 ดอลลาร์เนื่องจากมีการแบ่งกับตัวแทนผู้ซื้อ? พวกเขาทำงานมากขึ้นสำหรับฉันไหมว่าเมื่อขายคอนโด 200,000 เหรียญของฉันและมีรายได้เพียง 10,000 เหรียญเท่านั้น
ฉันไม่ได้อ้างว่าคนขายบ้านของตัวเองหรือไม่ใช้ตัวแทนผู้ซื้อ ฉันคิดว่าเป็นคนที่ใช้ตัวแทนสำหรับทั้งสองฝ่ายของการทำธุรกรรมคุณจำเป็นต้องประเมินมูลค่าที่คุณได้รับและให้แน่ใจว่าการชดเชยดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ฉันตระหนักดีว่าตัวแทนมีค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะตัวแทนขาย มีภาพนักสังหาร (วันนี้) เวลาไม่ใช่พูดถึงค่าใช้จ่ายค่านายหน้าค่าประกันค่าธรรมเนียมแยกกับนายหน้า ฯลฯ ซึ่งหมายความว่าตัวแทนต้องนำค่ามาให้มากขึ้นกว่าเดิม
หากต้องการได้รับค่าคอมมิชชั่นพวกเขาต้องทำมากกว่าการเพิ่มลูกค้าไปที่ MLS ส่งข้อมูลอัปเดตอัตโนมัติและไปที่การแสดง หรือหากพวกเขากำลังขายทรัพย์สินพวกเขาจำเป็นต้องมีการตลาดไม่ใช่แค่การป้อนข้อมูลลงในระบบ MLS เท่านั้น
คุณคิดอย่างไร? ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีค่าคอมมิชชั่น 6% หรือไม่? ฉันไม่เคยผ่าน 5% แต่ถึงแม้จะผลักดันให้ฉัน . . . พูดจาโผงผางจบ
โพสต์ความคิดเห็นของคุณ