เราลงทุนใน Duplex นี่คือสิ่งที่เราได้เรียนรู้ไปแล้ว 💲💲💲

ถ้าคุณซื้อเพล็กซ์และอาศัยอยู่ในอีกด้านหนึ่งคุณมีบ้าน และ เช่ามาจากด้านอื่น ๆ เพื่อช่วยจ่าย

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนยังมีข้อได้เปรียบด้านภาษี และสิ่งที่อาจจะง่ายกว่าการจัดการเช่าประตูถัดไปหรือไม่?

คุณอาจเคยได้ยินข้อโต้แย้งในการซื้อเพล็กซ์แทนที่จะเป็นบ้านเดี่ยว แต่เป็นความคิดที่ดีสำหรับคุณหรือไม่?

อาจจะ.

เมื่อเร็ว ๆ นี้หลังจากสี่ปีของความร้อนและความชื้นของฟลอริดาภรรยาและฉันย้ายกลับไปที่ Colorado เพื่อซื้อเพล็กซ์ในเมืองเล็ก ๆ แห่งเมืองฟลอเรนซ์

เราอยู่ที่นี่เพียงชั่วครู่เท่านั้นดังนั้นฉันจึงไม่สามารถเสนอแนวทางที่ครอบคลุมในการซื้อเพล็กซ์เป็นบ้าน แต่หลายอย่างอาจเกิดขึ้นได้ภายในสองเดือนดังนั้นคุณอาจเรียนรู้บทเรียนบางส่วนจากประสบการณ์ของเรา

อาจจะเพียงพอที่จะตัดสินใจว่าคุณพร้อมสำหรับไลฟ์สไตล์ / การลงทุนนี้หรือไม่

ซื้อที่ระยะทาง

ภรรยาของฉันยุ่งมากดังนั้นฉันจึงบินไปโคโลราโดเพียงอย่างเดียวเป็นเวลาสี่วันเพื่อหาบ้านและการลงทุนใหม่ของเรา

เมื่อฉันกลับมาที่ฟลอริด้าเราพยายามซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ multiunit ซึ่งเป็นที่ชื่นชอบในเจ็ดคุณสมบัติที่ฉันเห็น เราค้นพบปัญหาเล็กน้อยและดีลตกลงไปเราจึงเสนอข้อเสนอพิเศษในการดูเพล็กซ์ที่ฉันเข้ามาใช้งานภายในเวลาเพียง 10 นาที

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คุณเข้ามาภายในเวลาเพียงไม่กี่นาทีจะไม่เป็นไปอย่างมีความเสี่ยงเท่าที่จะเป็นไปได้ตราบเท่าที่คุณมีการตรวจสอบความเป็นไปได้ในสัญญาของคุณ

ถ้าผู้ตรวจการค้นพบปัญหาที่สำคัญ ๆ เราอาจจะถอยออกมาได้ ทั้งสองหน่วยงานถูกครอบครองด้วยเช่นกันดังนั้นเราจึงอาจได้ถอยห่างออกไปหลังจากได้ทบทวนสัญญาเช่าแล้วหากค่าเช่าน้อยกว่าที่แจ้งไว้ในรายชื่อ

อสังหาริมทรัพย์กำลังขายได้อย่างรวดเร็วในโคโลราโดและราคาเพิ่มขึ้น แต่เราไม่ได้ มี ซื้ออะไร ดังนั้นเราจึงนำเสนอ $ 119,000 ประมาณ $ 8,000 น้อยกว่าราคาที่ขอ

ผู้ขายกล่าวว่าใช่

ในขณะที่ภรรยาของฉันกำลังถามฉันคำถามที่ฉันไม่สามารถตอบได้เช่นว่าห้องนอนถูกปูพรมสิ่งที่ผนังสีและเครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้าตั้งอยู่ที่ไหน

โชคดีที่ผู้ตรวจการตอบคำถามเหล่านี้บางส่วน

ที่สำคัญเขาได้มีประสบการณ์ด้านวิศวกรรมโครงสร้าง เพล็กซ์สร้างเมื่อปีพ. ศ. 2443 แต่เขามั่นใจว่ารอยแตกในผนัง (ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้จำได้) ไม่มีอะไรร้ายแรง

บทเรียน:

อย่ายึดติดกับสถานที่ให้มากเกินไป
มีทางเลือกในใจ
ลองเสนอราคาต่ำกว่าราคาที่ขอ
ใช้เวลาของคุณมองหาสถานที่ให้บริการถ้าคุณสนใจ
จ้างผู้ตรวจการด้วยประสบการณ์ด้านอาคารหรือวิศวกรรม

การเจรจาต่อรอง

Duplex ไม่มีปัญหาการทำงานที่สำคัญ

หลังจากที่เราได้รับรายงานการตรวจสอบเราได้ขอให้มีการซ่อมแซมเล็กน้อยและผู้ขายตกลง นอกจากนี้เขายังยืนยันกับเราหนึ่งหน่วยจะว่างเปล่าตามเวลาที่เราย้าย

สัญญาของเราอนุญาตให้เรายกเลิกข้อตกลงได้หากเราไม่พบประกันภัยที่ยอมรับได้ และเป็นที่ยอมรับได้นั่นหมายถึงเกือบทุกอย่างตั้งแต่ราคาจนถึงสิ่งที่อาจได้รับการคุ้มครองหรือยกเว้น (เช่นแผ่นดินไหวหรือน้ำท่วม)

ภาษาของสัญญากล่าวว่าเราสามารถยกเลิกสัญญา "ขึ้นอยู่กับการใด ๆ ที่ไม่พึงประสงค์บทบัญญัติของการประกันภัยทรัพย์สิน, ในดุลยพินิจของผู้ซื้อ แต่เพียงผู้เดียว"แน่นอนว่ามีกำหนดเช่นเดียวกับภาระผูกพันทั้งหมด

ตัวแทนประกันภัยถามคำถามกับเราซึ่งเราได้ส่งต่อไปยังตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของเราซึ่งส่งต่อไปยังตัวแทนขายซึ่งส่งต่อไปยังผู้ขายซึ่งตอบตัวแทนของเขาซึ่งติดต่อตัวแทนของเราซึ่งติดต่อกับเราแล้ว และเราได้ติดต่อตัวแทนประกันของเราซึ่งมีคำถามอื่นอยู่

ขั้นตอนนี้ดูน่าเบื่อและช้า และการประกันภัยมีราคาแพงซึ่งเราค้นพบวันนี้ หลังจาก กำหนดระยะเวลาประกันภัยของเรา

โชคดีที่หลังจากสอบสวนตัวแทนประกันของเราแล้วเราพบว่าเราสามารถลดค่าใช้จ่ายลงได้มากโดยการหักค่าปรับจ่ายล่วงหน้าหนึ่งปีและได้รับการประกันภัยรถยนต์ผ่านทาง บริษัท เดียวกัน

ข้อมูลรายชื่อกล่าวว่าหน่วยถูกเช่าสำหรับ $ 650 ต่อเดือน แต่ฉันก็จำได้ว่าผู้เช่าด้านหนึ่งบอกฉันว่าเธอจ่าย $ 600

เราได้สำเนาสัญญาเช่าที่ส่งถึงเราและค่าเช่า เป็น $ 650 แต่ลดราคา $ 50 ถ้าเธอเก็บสถานที่ที่ดูดีสำหรับการฉายในขณะที่ขาย

บทเรียน:

การตรวจสอบเป็นโอกาสในการเจรจาต่อรองหรือกลับออกจากข้อตกลง
ดูกำหนดเวลาในสัญญา
สอบถามตัวแทนประกันของคุณว่าคุณสามารถลดเบี้ยประกันภัยรายปีได้อย่างไร
ถามคำถามผู้เช่าเมื่อคุณเห็นสถานที่
มักขอสำเนาสัญญาเช่าและสัญญาอื่น ๆ

ปิดบัญชี

ทันทีที่เราผ่านช่วงเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเราได้ระบุไว้ที่บ้านของเราในฟลอริด้าเพื่อขาย

ขายในวันรุ่งขึ้นมากกว่าราคาที่ขอ - เวลาที่บ้ากลับมาอยู่ในฟลอริด้า! เราปิดการขาย 16 วันหลังจากนั้นไม่กี่วันหลังจากปิดเมื่อดูเพล็กซ์

ในขณะเดียวกันเราพบว่าผู้เช่าในหน่วยที่เราวางแผนจะครอบครองยังคงอยู่ที่นั่น

เราครุ่นคิดถึงความเป็นไปได้ที่จะถูกคนจรจัดหลังจากปิดในฟลอริดาและตัดสินใจว่าเราต้องการข้อมูลเพิ่มเติม อีเมลและโทรศัพท์ติดต่อผ่านเขาวงกตทั่วไปของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และเราไม่สามารถรับภาพสถานการณ์ที่ชัดเจนได้

ภรรยาของฉันพบวิธีแก้ปัญหา

เธอตั้งหมายเลขโทรศัพท์ส่วนตัวของผู้ขายในสัญญาเช่าและเราเรียกเขาโดยตรง ผู้เช่าในหน่วย "ของเรา" ถูกย้ายออกไปมากหรือน้อยและจะย้ายออกไปสี่วันก่อนที่เราจะมาถึง

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่ชอบที่จะถูกข้ามและผู้ขายบางรายไม่อยากพูดคุยกับผู้ซื้อเลย แต่ในกรณีนี้ถือเป็นหนึ่งในการตัดสินใจที่ดีที่สุดของเรา ผู้ขายเป็นประโยชน์มาก - เขาได้เข้ามาหลังจากเราตั้งรกรากเพื่อตอบคำถามใด ๆ ที่เรามี

เราได้กล่าวว่าเราสามารถปิดได้เร็วกว่าที่วางแผนไว้ แต่เราไม่เคยได้ยินจาก บริษัท ชื่อ ในบางจุดฉันเรียกพวกเขาและพวกเขากล่าวว่า "โอ้ใช่เราย้ายขึ้นปิดและเอกสารจะมีในสองสามวัน."

ขอบคุณที่บอกเรา - เห็นได้ชัดว่ามันไม่สำคัญสำหรับเราที่จะรู้ว่าเมื่อปิด! เรารีบจ่ายเงินเพื่อให้มีเวลาพอสมควร ฉันไม่เคยพบชื่อ บริษัท ที่ฉันชอบ

บทเรียน:

สามารถช่วยพูดคุยกับผู้ขายได้โดยตรงถ้าเป็นไปได้
ติดตามทุกอย่าง - คุณอาจไม่ได้รับแจ้งเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ

วิธีการสร้างรายได้ด้วยหน้าแรกของคุณ

เราปิดทำการในช่วงต้นเดือน

เนื่องจากค่าเช่าจ่ายล่วงหน้าเราจึงได้รับการให้เครดิตเมื่อปิดการเช่าแล้ว หากคุณมีเงินเพียงพอในการปิดบัญชีนี้อาจช่วยได้มาก โดยพื้นฐานแล้วเราทำเงินได้ก่อนที่เราจะย้ายเข้ามา

นั่นเป็นข่าวดี

ห้าวันหลังจากที่เรามาถึงบ้านหลังใหม่ของเรา (มีทุกอย่างที่เราเป็นเจ้าของและมีแมวสองตัวอยู่ในรถของเรา) ผู้เช่าในอีกด้านหนึ่งประกาศว่าพวกเขากำลังออกเดินทางในหนึ่งสัปดาห์ - และหนึ่งในสามสุนัขของพวกเขาฉีกหลุมในพรม

โชคดีที่เจ้าของคนก่อนหน้าได้เก็บเงินมัดจำ $ 500 เพิ่มเติมสำหรับสัตว์เลี้ยงที่เสียหาย

ข่าวร้ายและข่าวดี ฉันไม่ตื่นเต้นที่จะต้องเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับด้านอื่น ๆ สำหรับผู้เช่าใหม่ในขณะที่ยังนั่งอยู่และวาดภาพด้านข้างของเรา ในทางกลับกันเราอาจหาผู้เช่าที่ดีขึ้นและอาจเริ่มต้นใหม่ด้วยกฎของเราเอง

เราตัดสินใจที่จะใช้บริการจัดตำแหน่งเพื่อหาผู้เช่า

สำหรับ 75% ของค่าเช่าเดือนแรกพวกเขาถ่ายภาพโฆษณาในหลายแห่งเอาใบสมัครเครดิตและเช็คพื้นหลังและได้รับคำแนะนำ

ดังนั้นเราจึงมีค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด, คู่พันดอลลาร์ในการซ่อมแซม, การทาสีและการเตรียมการอื่น ๆ , และ บางเวลาว่างหลังจากย้ายเข้า

แต่ตอนนี้เรามีผู้เช่าใหม่ในสถานที่และสำหรับ $ 50 ต่อเดือนกว่าที่คาดการณ์ไว้ เราหวังว่าพวกเขาจะอยู่มาหลายปี

บทเรียน:

ปิดการซื้อในช่วงต้นเดือนเพื่อรวบรวมค่าเช่าจ่ายล่วงหน้าเมื่อปิด
คาดว่าค่าใช้จ่ายในการเตรียมการเช่าและการสูญเสียรายได้จากตำแหน่งงานว่าง
อย่าลืมเก็บเงินมัดจำขนาดใหญ่หรือพิเศษถ้าคุณยอมให้สัตว์เลี้ยง
ให้ บริษัท จัดการค้นหาผู้เช่าหากคุณไม่แน่ใจว่าจะดำเนินการอย่างไร

การจัดหา Duplex

เราโชคดีพอที่จะสามารถจ่ายเงินสดให้กับ Duplex ของเรา แต่คุณสามารถให้เงินกับพวกเขาได้

Bankrate.com อธิบายว่ามีข้อดีพิเศษบางอย่างในการจัดหาเงินทุนให้กับเพล็กซ์เมื่อคุณอยู่ในนั้น

ตัวอย่างเช่นแตกต่างจากนักลงทุนที่ไม่ได้ครอบครองคุณสามารถได้รับการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางหรือเงินกู้การบริหารทหารผ่านศึก

และแม้ว่าจะเป็นบ้านของคุณ แต่คุณสามารถใช้รายได้จากอีกด้านหนึ่งเพื่อช่วยให้คุณมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้

แต่ต้องแน่ใจว่าตัวเลขยังคงสมเหตุสมผลเมื่อคุณเพิ่มเงินกู้ยืมเหล่านั้น

ตัวอย่างเช่นหากหน่วยงานมีขนาดเท่ากันให้จัดสรรเงินกู้ครึ่งหนึ่งของหน่วยลงทุนรวมครึ่งหนึ่งของค่าใช้จ่ายทั่วไปและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เฉพาะเจาะจง

คุณควรมุ่งมั่นที่จะมีกระแสเงินสดเป็นบวกบางส่วน (ในหน่วยงานนั้น) หลังจากค่าใช้จ่ายทั้งหมดเหล่านั้น

ข้อดีด้านภาษีของการเป็นเจ้าของ Duplex

คุณอาจต้องอ่านข้อดีด้านภาษีของการเป็นเจ้าของและการใช้ชีวิตในแบบดูเพล็กซ์

แต่โดยพื้นฐานแล้วสิ่งที่คุณจ่ายให้กับหน่วยเช่าคือค่าใช้จ่ายที่ลดรายได้ที่คุณรายงานและภาษีที่คุณจ่าย ซึ่งรวมถึงการโฆษณาสีดอกไม้สำหรับลานหน้าบ้าน - สิ่งใดที่จะช่วยให้คุณสามารถเช่าสถานที่ได้

ค่าใช้จ่ายสำหรับสถานที่ให้บริการโดยทั่วไปจะแบ่งออกเป็นกึ่งกลาง

ตัวอย่างเช่นครึ่งหนึ่งของค่าภาษีและค่าประกันเป็นค่าเช่า แต่พูดคุยกับนักบัญชีถ้าคุณมีคุณสมบัติพิเศษเช่นถ้าด้านใดด้านหนึ่งมีขนาดใหญ่กว่าที่อื่น

นอกจากนี้คุณยังได้รับสิทธิประโยชน์อื่นเพื่อลดการเรียกเก็บเงินภาษีของคุณเช่นการอ้างค่าเสื่อมราคาเป็นค่าใช้จ่าย และคุณยังสามารถมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีเงินทุนในครึ่งหนึ่งของทรัพย์สินเมื่อคุณขายเนื่องจากคุณอาศัยอยู่ด้วย

Duplex ข้อเสีย

ข้อเสียของการเป็นเจ้าของเพล็กซ์เป็นเรื่องที่คุณคาดเดา

ต่อไปนี้คือรายการปัญหาที่อาจเกิดขึ้นที่คุณอาจเผชิญ:

ผู้เช่าที่ไม่ต้องเสียเวลา: พร้อมที่จะเริ่มขับไล่ได้อย่างรวดเร็ว
ความเสียหายต่อสัตว์เลี้ยงของคุณ: เราอาจ จำกัด จำนวนสัตว์เลี้ยง
ความรับผิดที่อาจเกิดขึ้นจากอุบัติเหตุในทรัพย์สิน: รับประกัน
ความประหลาดใจราคาแพงเช่นเตาหลอมหัก: เราอายุ 30 ปีนิ้วข้าม
งานซ่อมบำรุงจำนวนมาก: จะไม่เป็นตลอดเวลา แต่อาจเป็นไปได้เมื่อคุณคาดหวังอย่างน้อยที่สุด

สำหรับฉันข้อเสียเปรียบที่ใหญ่ที่สุดคือความเครียดจากการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง

ฉันจะแก้ไขฝักบัวด้วยตัวเองหรือจ่ายเงินห้าเท่าสำหรับมืออาชีพหรือไม่?

ฉันอนุญาตให้ผู้เช่ามีสวนหรือไม่?

ฉันขอเช่าให้ตรงเวลาหรือไม่แม้ว่าจะหมายความว่าผู้เช่าจะไม่มีเงินสำหรับยาของลูกน้อยก็ตาม? (ที่จริงขึ้นมาในการเช่าก่อนหน้านี้ฉันเป็นเจ้าของ.)

ปัญหาเหล่านี้ไม่ซ้ำกับ duplexes พวกเขามาพร้อมกับทรัพย์สินเช่าที่อยู่อาศัย

ข้อดี Duplex พิเศษ

ในฐานะการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีข้อดีที่ชัดเจน

ตัวอย่างเช่นค่าเช่ามักเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป แต่การชำระเงินจำนองยังคงเหมือนเดิม (สมมติว่าคุณมีอัตราคงที่) ดังนั้นรายได้จึงเพิ่มขึ้น แต่ข้อดีบางประการก็คือเฉพาะสำหรับ duplexes ที่เจ้าของครอบครอง

ตัวอย่างเช่น, เพล็กซ์ให้โอกาสในการลงทุนน้อยลงในบ้านของคุณเอง Duplex ของเรามี 2 ยูนิตขนาด 1,100 ตร.ม. และเราจ่ายเงิน 119,000 เหรียญในขณะที่บ้านหลังเล็ก ๆ บนถนนเดียวกันมีราคาเท่ากัน

เราลงเอยด้วยการวาง 3,000 เหรียญขึ้นไป เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายในการปิด 1,000 ดอลลาร์เราใช้จ่ายเงิน 123,000 - 61,500 เหรียญสำหรับบ้านของเราและ 61,500 เหรียญสำหรับค่าเช่าซึ่งน้อยกว่าที่เราจ่ายให้กับบ้านครอบครัวเดี่ยวเพื่อวัตถุประสงค์ใด

เราไม่ชอบการเป็นเจ้าของบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากสัปดาห์ที่ผ่านมาของการทำงานในการเตรียมสถานที่ ฉันไม่ได้ชอบอสังหาริมทรัพย์ แต่ที่อื่นเราจะได้รับผลตอบแทน 7% ของเราคาดว่าจะ?

และนั่นไม่ใช่เรื่องราวทั้งหมด

ถ้าเราซื้อบ้านเดี่ยวสำหรับตัวเราเอง (แผนสำรองของเราสำหรับการย้ายกลับไปที่โคโลราโด) เราจะย้ายไปไกลจากใจกลางเมืองเพื่อหาสิ่งที่ถูกกว่า เรายังคงจ่ายเงินมากกว่า 90,000 เหรียญแทนที่จะเป็น 61,500 เหรียญ

ตอนนี้เราได้ลงทุนในเงินจำนวน 30,000 เหรียญที่เราบันทึกไว้

เราจ่ายเงินสด แต่ประโยชน์ก็คือถ้าคุณยืมด้วย ด้วยการลงทุนน้อยลงในพื้นที่ใช้สอยของคุณเองคุณจะประหยัดเงินได้หลายพันรายในหลายปีที่ผ่านมา

ข้อดีอีกประการหนึ่งของการซื้อเพล็กซ์เป็นบ้านคือคุณอาศัยอยู่ถัดจากผู้เช่าของคุณเพื่อให้คุณสามารถติดตามสิ่งที่เกิดขึ้นกับการลงทุนของคุณได้

ในไซต์คุณจะสามารถจัดการกับปัญหาเล็กน้อยก่อนที่จะกลายเป็นคนใหญ่

และตรวจสอบค่าเช่าเพียงไม่กี่ก้าว

สตีฟกิลแมนเป็นผู้เขียน "101 วิธีแปลก ๆ ในการสร้างรายได้" และเป็นผู้สร้าง EveryWayToMakeMoney.com เขาเป็นคนที่ทำ repo คนเดินแกะสลักผู้ประเมินเครื่องมือค้นหานักฟักทองคนขับรถคนขับรถเซิร์ฟเวอร์กระบวนการลูกขุนตัดสินและรูเล็ตข้าราชการ แต่กว่า 100 วิธีที่เขาได้ทำเงินเขียนเป็นที่ชื่นชอบของเขา (จนถึง)