การผจญภัยในอสังหาริมทรัพย์: 14 บทเรียนจากคอนโดอุบัติเหตุพลิก

ไม่เหมือนการลงทุนอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์ช่วยให้คุณมีทางเลือกมากกว่าการซื้อและหวังที่จะขายเพิ่มเติม: คุณสามารถเช่าห้องพักสำหรับรายได้ปรับปรุงและพลิกหรือการเงินการขายเพื่อให้ได้ราคาที่สูงขึ้น สถานการณ์ที่ไม่คาดฝันอาจหมายความว่าคุณต้องพิจารณาตัวเลือกที่คุณอาจไม่เคยมีมาก่อนในใจตามที่เรื่องราวของฉันแสดงให้เห็น

ในเดือนกันยายนปี 2012 ภรรยาของฉัน Ana และฉันใช้เงินออมเพื่อซื้อคอนโดเหนือเมืองของเราใน Naples, Florida ประมาณ $ 70,000 แม้ว่าจะไม่ใช่เรื่องใหญ่ แต่เราคิดว่าน่าจะมีการเช่าที่ใกล้เคียงกันเพื่อให้สามารถจัดการได้ง่ายขึ้น นี้คือ แผน A: ซื้อแก้ไขและเช่าคอนโด

แน่นอนถ้าทุกสิ่งทุกอย่างดำเนินไปอย่างราบรื่นฉันจะเขียนโพสต์อื่น อย่างไรก็ตามด้วยอสังหาริมทรัพย์คุณมักจะต้องสำรวจ "แผน B" "แผน C" และความเป็นไปได้เชิงสร้างสรรค์อื่น ๆ ตามที่คุณจะได้เห็นเมื่อถึงเวลาที่เราเข้าสู่ "แผน D. " ของเรานี่คือสิ่งที่เกิดขึ้น - และวิธีที่คุณสามารถเรียนรู้จากประสบการณ์ของฉันเมื่อคุณพร้อมที่จะเช่าคอนโดของคุณเอง

ซื้อคอนโดเพื่อพลิก

ถ้าไม่ใช่สำหรับคนช่างซ่อมที่มองข้ามสถานที่นี้กับเราเราอาจจะได้รับการสนับสนุนจากข้อตกลงเนื่องจากจำนวนสิ่งที่ต้องได้รับการแก้ไข

อย่างไรก็ตามเขาก็มั่นใจได้ว่าจะสามารถทำได้ประมาณ 6,000 เหรียญ เขาเพิ่งได้รับรางวัล 1 ล้านดอลลาร์จากการจับสลากในรัฐฟลอริดาและเพิ่งทำงานนอกเวลาทำงานเพื่อที่จะได้มีส่วนร่วมในการมองโลกในแง่ดีของเขา ในกรณีใด ๆ ทัศนคติ "สามารถทำ" ของเขาเป็นกำลังใจให้เรากำหนดเวลาปิด

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของเรายังมองโลกในแง่ดีกล่าว เราควรจะสามารถเช่าสถานที่ได้ราคา 1,100 เหรียญต่อเดือน เธอชี้โฆษณาไปยังอีกห้องหนึ่งในอาคารที่ซับซ้อนของเราซึ่งเจ้าของขอราคา 1,100 เหรียญต่อเดือน บนกระดาษดูเหมือนว่าเราจะมีกระแสเงินสดประมาณ 600 เหรียญต่อเดือน

ระวังค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

วันก่อนปิดเราไปที่คอนโดประชุมสมาคมที่มีการประกาศว่าค่าธรรมเนียมจะเพิ่มขึ้นจาก $ 320 ถึง $ 340 ต่อเดือน นอกจากนี้เจ้าหน้าที่ย้ายบรรทัดในแผนที่น้ำท่วมของรัฐบาลกลางทำให้เราอยู่ในเขตความเสี่ยงสูงกว่าเล็กน้อยดังนั้นจะมีการประเมินผลประจำปี $ 600 สำหรับการประกันเพิ่มเติม

ค่าใช้จ่ายพิเศษเหล่านี้หมายความว่ากระแสเงินสดที่คาดการณ์ไว้ของเราลดลง 70 เหรียญต่อเดือน (ไม่ต้องพูดถึงว่าเราต้องจ่ายเงินเพิ่มอีก $ 840 ต่อปีในสถานที่ของเราเอง)

เราพิจารณาอย่างจริงจังจากการฝากเงินและเดินจากข้อตกลง แต่มองในแง่ดีคือการติดเชื้อ; หลังจากพูดคุยกับตัวแทนและช่างซ่อมบำรุงของเราแล้วเราก็เดินหน้าและปิด

บทที่ 1: ก่อนที่คุณจะซื้อให้ถามคนสำคัญในสมาคมคอนโดหรือชั้นเรียนเกี่ยวกับสิ่งที่อาจเกิดขึ้นในเร็ว ๆ นี้ สิ่งที่ประหลาดใจเช่นเดียวกับเรามักไม่ปรากฏในเอกสารทางการเงินของสมาคมคอนโดซึ่งสะท้อนเฉพาะสิ่งที่เกิดขึ้นแล้ว

งบประมาณเพิ่มเวลาและเงินสำหรับการซ่อมแซม

ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีต่ำกว่าที่เราคาดไว้ ดีใจที่มีความประหลาดใจที่ดีสักครั้ง แต่แล้วเราต้องทำงานแก้ไขคอนโดและคาดเดาอะไร? ใช้เวลานานกว่าที่คาดไว้และมีค่าใช้จ่ายมากกว่าที่เราได้วางแผนไว้

จุดที่นุ่มบนผนังด้านบนสวิตช์ไฟข้างประตูหน้า? ภรรยาของฉันพูดถูก มันไม่ได้เป็นเพียงความเสียหายจากการรั่วไหลเก่าที่ได้รับการซ่อมแซม มัน เป็น ชื้นและไม่เพียง แต่ในจินตนาการของเธอ ทุกครั้งที่ฝนตกน้ำจุ่มลงในผนังในกล่องไฟฟ้า

เราเรียกว่าการจัดการและมีพวกเขาในการซ่อมแซมหลังคา โชคดีที่สมาคมคอนโดของเราได้รับการว่าจ้างผู้จัดการที่ดีหรือเราอาจต้องรอสัปดาห์แทนที่จะเป็นสองวัน เราต้องฉีกกำแพงพ่นทุกอย่างไว้ด้านในด้วยน้ำยาฟอกสีเพื่อป้องกันโรคราน้ำค้างและใส่แผ่นไม้แห้งสองแผ่นใหม่ก่อนทาสีห้อง

บทที่ 2: เชื่อว่าสัญชาตญาณและดูสองหรือได้รับการตรวจสอบหากมีบางอย่างที่ดูไม่ถูกต้อง

การรั่วไหลในตู้ควบคุมเครื่องปรับอากาศคลายน้ำฝนลงในกล่องเบรคไฟฟ้าขนาด 220 โวลต์ หลังจากพยายามซ่อมแซมครั้งที่สามเราต้องรอสัปดาห์ก่อนที่ฝนจะตกอีกครั้ง - วิธีเดียวที่จะทราบว่าได้รับการแก้ไขแล้ว

บทที่ 3: ตรวจสอบการซ่อมแซมก่อนที่จะสมมติว่าคุณทำเสร็จแล้ว

ฉันซ่อม drywall ในตู้ C / C ด้วยตัวเองเนื่องจากงานที่ไม่สมบูรณ์ของฉันไม่สำคัญเท่าไร

บทที่ 4: คุณสามารถประหยัดเงินได้ด้วยการทำผลงานการปรับปรุงบ้านด้วยตนเองและคุณไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดีถ้าคุณทำงานในพื้นที่ที่มีลักษณะไม่สำคัญ

เนื่องจากโครงการเหล่านี้น่าจะเป็นที่น่าประหลาดใจอื่น ๆ โครงการที่ช่างซ่อมของเราคิดว่าจะใช้เวลา "หนึ่งสัปดาห์ถึง 10 วัน" ใช้เวลานานกว่าหนึ่งเดือนและยังคงใช้งบประมาณมากกว่า เราน่าจะรู้จักดีขึ้นเพราะจากประสบการณ์ของเรา ทั้งหมด ผู้รับเหมามองโลกในแง่ดีเกี่ยวกับกรอบเวลาและค่าใช้จ่าย

บทที่ 5: เพื่อความปลอดภัยให้ใช้เวลาในการซ่อมแซมและปรับปรุง เพื่อความปลอดภัยให้เพิ่มค่าประมาณประมาณ 20% ขึ้นไป

ช่างซ่อมบำรุงของเราแม้จะมองโลกในแง่ดีเกี่ยวกับเวลาและค่าใช้จ่ายที่ดีก็ตาม ทัศนคติของเขาเป็นที่สำหรับทุกปัญหาที่มีอยู่ เสมอ แก้ปัญหาและเขาจะหามัน เขาสอนฉันว่าจะวางกระเบื้องทำงานไฟฟ้าเปลี่ยนล้อประตูเลื่อนได้อย่างไร - รายการต่อไป ที่สำคัญเขาสอนให้ฉันเป็นผู้แก้ไขปัญหาที่ดีกว่า เราจะจ้างเขาอีกครั้งในหนึ่งวินาที (แต่เราจะเพิ่มเวลาประมาณสองเท่าของเขาและเพิ่มค่าประมาณ 20%)

บทที่ 6: ใช้ประโยชน์จากความรู้ของผู้รับเหมาของคุณเพื่อเรียนรู้วิธีการซ่อมแซมและปรับปรุงตัวเองขั้นพื้นฐาน สามารถประหยัดเงินในโครงการปัจจุบัน และ กับคนในอนาคต

ต้นทุนการวิจัยและความยืดหยุ่น

ขณะที่เรากำลังใกล้เข้ามาถึงจุดสิ้นสุดของโครงการเราได้ทดสอบชุดคำสั่งผสมเครื่องซักผ้า / เครื่องอบแห้งที่วางซ้อนกันซึ่งมาพร้อมกับสถานที่และเฝ้าดูขณะที่มันพ่นน้ำไว้บนพื้น ช่างซ่อมเรียกเก็บเงิน 69 เหรียญสหรัฐเพื่อบอกเราว่ามันเกินความหวัง

เราวางแผนที่จะจ่ายเงิน 700 เหรียญสำหรับหน่วยใหม่เนื่องจากเครื่องซักผ้า / เครื่องอบผ้าธรรมดามีราคาเพียง 500 เหรียญ เราไม่สามารถรับชุดปกติได้เนื่องจากการเชื่อมต่ออยู่ในตู้แคบที่รองรับเฉพาะแบบเรียงซ้อน ปรากฎว่าหน่วยที่เรียงซ้อนกันมีราคาแพง ราคาถูกสุดที่เราหาได้คือ 1,300 เหรียญ อุ๊ย!

บทที่ 7: ตรวจสอบเครื่องใช้อย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อสถานที่ ถ้าคุณคิดว่าคุณจำเป็นต้องเปลี่ยนบางอย่างอย่าคาดเดา ตรวจสอบราคาออนไลน์

ในตอนท้ายเรามีงบประมาณเพียงประมาณ 1,000 เหรียญเพราะเราปรับเปลี่ยนแผน ตัวอย่างเช่นเราเลือกที่จะทาสีโต๊ะเครื่องแป้งห้องน้ำแทนการเปลี่ยน เรายังทาสีตู้ครัวแทนการเปลี่ยนประตู ดูเหมือนว่าการเปลี่ยนแปลงในแผนของเราจะไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งที่เราสามารถเช่าสถานที่ได้ หนึ่งในสิ่งที่ฉันชอบเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์คือมีหลายวิธีในการหาแนวทางและแก้ปัญหา

บทที่ 8: มองหาวิธีอื่น (ถูกกว่า) ในการทำสิ่งต่างๆหากค่าใช้จ่ายสูงเกินกว่างบประมาณแต่ถ้าแผนสำรองจะไม่ส่งผลต่ออัตราค่าเช่าหรือราคาขายของคุณมากเกินไป

ประเมินผลการขายที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างละเอียดหรือค่าเช่า

ตัวแทนของเราซึ่งเป็นตัวแทนเช่าของเราด้วยเช่นกัน มาก แง่ดีเกี่ยวกับค่าเช่าที่มีศักยภาพ เจ้าของที่ขอเงิน 1,100 เหรียญสำหรับสถานที่ของเขาในอาคารของเราลดลงเหลือ 1,000 ดอลลาร์ต่อเดือนและหกสัปดาห์ต่อมาก็ยังไม่ได้เช่าออก เราค้นพบว่า สถานที่ที่เช่าอยู่ในปัจจุบันของเราอยู่ในช่วงตั้งแต่ 800 ดอลลาร์ต่อเดือนจนถึง 950 ดอลลาร์. เป็นสิ่งที่ควรตรวจสอบอย่างละเอียดก่อนที่จะเสนอ

แม้ว่าหน่วยทั้งหมดจะมีขนาดและรูปแบบเหมือนกัน แต่เครื่องของเราก็ไม่มีเครื่องใช้ที่ยอดเยี่ยมดังนั้นจึงดูเหมือนว่าเราจะได้รับเงิน 900 เหรียญต่อเดือน ระหว่างการลดค่าเช่าที่ลดลง $ 200 ในครั้งนี้และความแปลกใจที่เกิดขึ้นกับการประเมินและค่าใช้จ่ายจำนวน 70 เหรียญ กระแสเงินสดที่คาดไว้ของเราตอนนี้ลดลงเหลือ 330 เหรียญต่อเดือน

แทนที่จะเป็น 9% ที่เราหวังไว้ผลตอบแทนจากการลงทุนของเราจะอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปีเท่านั้นหากไม่มีความประหลาดใจมากนัก

บทที่ 9: ทำการบ้านของคุณเองเพื่อกำหนดอัตราค่าเช่า ไม่ทราบราคาเช่าที่โฆษณา; กำหนดจำนวนผู้เช่า แท้จริง จ่ายเงินสำหรับหน่วยเดียวกัน

ตรวจสอบผู้เช่าที่คาดหวัง

ผู้เช่าที่คาดว่าจะต้องนำมาใช้กับเรา แต่ยังรวมถึงสมาคมคอนโด พวกเขาจ่ายค่าธรรมเนียมการสมัคร 100 ดอลลาร์และ 70 เหรียญสำหรับการตรวจสอบเบื้องหลัง เราไม่ชอบการขาดการควบคุมที่ปลายของเรา แต่ก็มีข้อดีของมัน การตรวจสอบเบื้องหลังช่วยขจัดปัญหาผู้เช่าที่น่าสงสัย

ตัวอย่างเช่นมีผู้หญิงคนหนึ่งซึ่งพร้อมที่จะจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเวลาหกเดือนเพราะเธอ "ว่างงาน" ชั่วคราว เมื่อเราได้ลงนามในข้อตกลงการเช่าแล้วการตรวจสอบพื้นหลังพบว่าเธอได้รับยาเสพติดที่ถูกขโมยจากโรงพยาบาลที่ทำงานและอาจจะไม่ได้รับการพยาบาลอีกครั้ง และผู้ชายที่ดีมากที่กล่าวว่าเขามี "เพียงหนึ่ง DUI" ในอดีตของเขาก็มีค่ายาเสพติดเพิ่มเติม

การจัดการความสัมพันธ์ช่วยให้ค้นพบคำโกหกเหล่านี้ได้ แต่เราก็สามารถใช้อินเทอร์เน็ตเพื่อตรวจสอบผู้เช่าที่มีศักยภาพได้ดีมาก เป็นที่น่าอัศจรรย์ว่าคุณจะได้รับผลลัพธ์บ่อยครั้งเมื่อค้นหาแบบออนไลน์ด้วย "shot mug" บวกชื่อของคนอื่น!

บทที่ 10: การตรวจสอบผู้เช่าที่เป็นไปได้ง่ายกว่าที่เคย ขอบคุณอินเทอร์เน็ตเพื่อให้ได้ออนไลน์และเริ่มมองหา!

ผู้เช่าที่มีศักยภาพรายหนึ่งต้องการสถานที่นี้ขณะที่เรายังคงพยายามเช่าบ้านราคา 1,000 เหรียญต่อเดือน แต่เมื่อตัวแทนของเราส่งสัญญาเช่าไปหนึ่งวันหรือสองวันหลังจากนั้นเขาก็ "จำได้" ว่าค่าเช่าอยู่ที่ 925 ดอลลาร์ เท่าที่เราสามารถกำหนดได้นี่เป็นกลยุทธ์ที่ทำให้เกิดความล่าช้าเพื่อให้เขาสามารถมองหาบางอย่างที่ดีขึ้นหรือเจรจาอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่าได้ ในท้ายที่สุดเขาเซ็นสัญญาเช่าที่ 1,000 ดอลลาร์ - และหลังจากนั้นก็ถูกปฏิเสธโดยสมาคมเนื่องจากความผิดทางอาญาในอดีต

บทที่ 11: ทำให้คำศัพท์ชัดเจนมากและได้รับสัญญาเช่าที่ลงนามโดยเร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

เนื่องจากผู้บริหารคอนโดหรือสมาชิกในคณะกรรมการสมาคมจำเป็นต้องสัมภาษณ์ผู้สมัครทั้งหมดและการสัมภาษณ์เหล่านั้นทำได้เฉพาะในวันอังคารเท่านั้นใบสมัครที่ถูกปฏิเสธทุกครั้งมีค่าใช้จ่ายกับเรา

เวลาคือเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคุณมีไม่เพียง แต่ภาษีประกันและระบบสาธารณูปโภคที่จะจ่าย แต่ยังหลายร้อยดอลลาร์ต่อเดือนในค่าธรรมเนียมคอนโด เราสามารถหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายบางส่วนเหล่านี้ได้หากเราได้ตรวจสอบและยกเว้นผู้เช่าที่มีศักยภาพบางส่วนก่อนที่จะสมัครเข้าร่วมสมาคม

บทที่ 12: กระบวนการเช่าคอนโดมีความซับซ้อนมากขึ้นและอาจใช้เวลานานกว่าการเช่าบ้านเพื่อวางแผนในการเพิ่มเวลาและค่าใช้จ่าย ตรวจสอบผู้เช่าออนไลน์โดยเร็วที่สุดเท่าที่พวกเขาใช้เพื่อให้คุณสามารถแยกผู้ที่ไม่ได้รับการยอมรับจากสมาคมได้อย่างรวดเร็ว นี้ช่วยให้คุณประหยัดเวลาและดังนั้นเงิน

การเปลี่ยนเป็นแผน B ... แล้ว C แล้ว D

เมื่อถึงตอนนี้ด้วยความประหลาดใจจำนวนมากและทุกเดือนที่ผ่านมาทำให้เราเสียค่าเช่าอย่างน้อย 900 ดอลลาร์เราก็เริ่มสงสัยว่าเราได้ตัดสินใจถูกหรือไม่ บางทีเราควรจะไป แผน B: เลิกเป็นเจ้าของบ้านและขายที่

เราไปด้วย แผน C: รายชื่อคอนโดขาย และ ให้เสนอขายให้เช่า ถ้าขายเพื่อผลกำไรเราก็มีความสุข ถ้าถูกเช่าเราจะทิ้งรายการขายและยินดีที่จะมีรายได้อย่างน้อยจากสถานที่

ในที่สุดเราก็ก้าวไปอีกขั้น แผน D: ลองเช่าคอนโดในขณะที่รายการขายทั้งที่หนึ่ง และ คนที่เราอาศัยอยู่ที่ชั้นล่าง ถ้าเราเช่าห้องบนชั้นบนก็จะดี มิฉะนั้นเมื่อหนึ่งในสองขายเราจะวางรายการในที่อื่น ๆ และอาศัยอยู่ในนั้น

การย้ายจะทำได้ง่ายพอถ้าบ้านของเราขายได้ - เที่ยวบินหนึ่งก้าว อย่างไรก็ตามเรามีราคาบ้านของตัวเองสูงกว่าคอนโดการลงทุน 5,000 เหรียญเพื่อกระตุ้นให้ผู้ซื้อเลือกซื้อบ้านแห่งนี้

เรามีข้อเสนอพิเศษที่ไม่ได้ผล ทั้งสอง สถานที่ ข้อเสนอในบ้านของเราอยู่ในราคาที่ดีส่วนหนึ่งเป็นเพราะเราเต็มใจที่จะใช้เงิน 30,000 เหรียญและจัดหาเงินทุนส่วนที่เหลือไว้ไม่กี่ปี น่าเสียดายที่ผู้ซื้อต้องรีบกลับบ้านของเขาที่อิตาลีเมื่อแม่ของเขาป่วยและท้ายที่สุดเขาก็ได้รับการสนับสนุนจากข้อตกลงนี้

โชคดีที่มันเป็นจุดเริ่มต้นของ "ฤดู" ในภาคใต้ของฟลอริด้า (ทุกคนมาที่นี่ในช่วงฤดูหนาว) ดังนั้นข้อเสนอพิเศษจึงมีขึ้นและเราได้ลงนามในสัญญาภายในสิ้นเดือนมกราคม 2013 เราขายห้องชุดชั้นบน (ไม่ใช่บ้านของเรา) ราคา $ 92,000 ปิดในเดือนมีนาคม

เท่าไหร่ที่เราทำโดยพลิกคอนโด

หลังจากมีค่าใช้จ่ายครั้งสุดท้ายแล้วกำไรสุทธิของเราอยู่ที่ 4,500 เหรียญ - ไม่มากพอที่จะตื่นเต้นมากนักโดยเฉพาะอย่างยิ่งนับตั้งแต่ที่ผมได้ทำงานหนักถึง 6 สัปดาห์ แต่เรายินดีที่จะทำโครงการนี้และมีกำไรเท่ากับค่าจ้าง 6 เดือนในช่วงนอกเวลาทำงาน 9 เหรียญต่อชั่วโมงที่ฉันมีอยู่

บทที่ 13: คุณมีตัวเลือกมากกว่าหนึ่งอสังหาริมทรัพย์เสมอดังนั้นควรพิจารณาวิธีอื่น ๆ เพื่อทำกำไรหรือรายได้ของคุณ การจัดหาเงินทุนที่เสนอจะช่วยให้คุณได้รับราคาที่สูงขึ้นและมีความปลอดภัยหากคุณได้รับเงินดาวน์มาก

เวลามีความสำคัญเพื่อวางแผนตามเวลาที่ดีที่สุดที่จะขาย ถ้าเราซื้อคอนโดในช่วงฤดูหนาวและพร้อมที่จะขายในเดือนพฤษภาคมเราอาจต้องรออีกหลายเดือนเพื่อขายและค่าใช้จ่ายในการถือครองอาจจะกินผลกำไรมากที่สุด

น่าเศร้าสำหรับผู้ซื้อของเราหน่วยเครื่องปรับอากาศเสียชีวิตไม่กี่เดือนหลังจากที่พวกเขาซื้อสถานที่ราคาประมาณ 4,000 เหรียญสำหรับการเปลี่ยน ที่จะลบล้างเกือบทั้งหมดของกำไรของเราถ้ามันเกิดขึ้นในขณะที่เรายังคงเป็นเจ้าของสถานที่ซึ่งนำไปสู่บทเรียนสุดท้ายของเรา:

บทที่ 14: การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะเต็มไปด้วยความประหลาดใจ (และไม่มากของพวกเขาจะรื่นรมย์) เมื่อคุณไม่เคยรู้ว่าเมื่อใดที่มีค่าใช้จ่ายที่น่าประหลาดใจมาพิจารณาอย่างจริงจังยอมรับข้อเสนอพิเศษใด ๆ ที่ทำให้คุณได้รับผลกำไรที่ดีแทนที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการถือครองมากขึ้นและเสี่ยงค่าใช้จ่ายมากขณะรอรับราคาดีขึ้นเล็กน้อย

Turn ของคุณ: คุณเคยลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่และคุณได้รับความประหลาดใจมากมายหรือไม่?