การลงทุนใน Crowdfunded อสังหาริมทรัพย์ส่งผลต่อภาษีของคุณอย่างไร

อสังหาริมทรัพย์ Crowdfunding ได้รับการอุทธรณ์กว้างในสองสามปีที่ผ่านมา ประสบการณ์และประสบการณ์ที่ไม่เหมือนใครกำลังดำน้ำในโอกาสที่ไม่ซ้ำกันนี้ในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อะไรคือความหมายทางภาษีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ crowdfunding? มันต้องเสียภาษีเช่นหุ้น? ซีดี? ธุรกิจ?

ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์ของ crowdfunding จะเสียภาษีจะซับซ้อนอย่างไรทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของการลงทุน

ในบทความนี้เราจะดูสถานการณ์ที่แตกต่างกันเล็กน้อยเพื่อช่วยให้คุณได้รับทราบว่า crowdfunding การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ถูกเก็บภาษีอย่างไร

โครงสร้างการลงทุน

ลองดูรูปโครงสร้างและประเภทของนักลงทุนซึ่งพบได้ทั่วไปในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท crowdfunding

มีนักลงทุนสองประเภทในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการรับรองและไม่ได้รับการรับรอง

นักลงทุนที่ได้รับการรับรองมีโอกาสลงทุนมากกว่านักลงทุนที่ไม่ได้รับการรับรอง แต่ยังมีความเสี่ยงมากขึ้น กฎ ก.ล.ต. 501 ของ Regulation D กำหนดผู้ลงทุนที่ได้รับการรับรอง

นักลงทุนเหล่านี้มีรายได้ต่อปีไม่น้อยกว่า 200,000 ดอลลาร์ในช่วงสองปีที่ผ่านมาและมีมูลค่าสุทธิมากกว่า 1 ล้านดอลลาร์

บางเว็บไซต์ crowdfunded อสังหาริมทรัพย์ให้นักลงทุนได้รับการรับรองเท่านั้นที่จะลงทุนในโครงการของพวกเขา

โครงการที่นักลงทุนได้รับการรับรองมักจะลงทุนในโครงการทุนเรียก นั่นหมายความว่านักลงทุนกำลังจะกลายเป็นหุ้นส่วนใน บริษัท ซึ่งมักเป็นบริษัทจำกัด (LLC) (LLC) หรือ LP (Limited Partner)

LLC จะลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจง

กำไรและขาดทุนจากการไหลผ่าน LLC ไปยังนักลงทุน เนื่องจากการไหลผ่านนี้ LLC ไม่ต้องจ่ายภาษีใด ๆ นักลงทุนแทนจ่ายภาษี

รูปแบบอื่น ๆ ที่พบบ่อยของ crowdfunding อสังหาริมทรัพย์คือการชำระหนี้ สำหรับการลงทุนประเภทนี้นักลงทุนไม่จำเป็นต้องได้รับการรับรองและไม่ถือหุ้นใน บริษัท ด้วยการลงทุนในตราสารหนี้นักลงทุนจะได้รับดอกเบี้ย

โครงสร้างหนี้ส่วนใหญ่อนุญาตให้นักลงทุนซื้อหุ้นในกองทุนซึ่งบางครั้งเรียกว่า eREITs ในสถานการณ์สมมตินี้คล้ายกับการลงทุนในหุ้นหรือซีดี

ผลกระทบทางภาษีของโครงสร้างธุรกิจ / ข้อตกลง

นักลงทุนที่ไม่ได้รับการรับรองการซื้อหุ้นของกองทุนมีผลกระทบทางภาษีที่ง่ายที่สุด

พวกเขาได้รับ 1099-INT จาก บริษัท อสังหาริมทรัพย์ crowdfunding ที่พวกเขากำลังลงทุนกับและต้องเสียภาษีในอัตราภาษีเงินได้สามัญของพวกเขา

หากนักลงทุนลงทุนในกองทุนหลายกองทุนการลงทุนของพวกเขาสามารถรวมกันเป็นหนึ่ง 1099-INT มากกว่าที่จะได้รับแต่ละ 1099-INT สำหรับแต่ละกองทุน

สำหรับนักลงทุนที่ลงทุนในการลงทุนในตราสารทุนสิ่งต่างๆจะมีความซับซ้อนมากขึ้น นักลงทุนเหล่านี้จะได้รับแบบฟอร์มภาษี K1 K1 เป็นรายได้ผ่านทางพันธมิตรทางธุรกิจ

พอล Sundin CPA และนักยุทธศาสตร์ด้านภาษีรายละเอียดในการให้สัมภาษณ์กับ RealtyShares.com เกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่าง LLC และ K1 "ในโครงสร้างที่ LLC ขอโทษผมนักลงทุน RealtyShares กำลังลงทุนใน RealtyShares LLC ซึ่งจะมีการเปิดตัว การลงทุนในการให้การสนับสนุนหรือการจัดการอุปถัมภ์ซึ่งจะเป็นผลตอบแทนจากการเป็นหุ้นส่วนในกลุ่ม RealtyShares และนั่นคือที่ที่ K-1 จะออกมาจากธุรกรรมเฉพาะและจะไหลผ่านแอตทริบิวต์ภาษีไปยังนักลงทุนรายย่อย ”

นักลงทุนส่วนได้เสียอาจได้รับรายได้ดอกเบี้ยและหรือเงินทุน รายได้ดอกเบี้ยอาจเป็นรายได้ตามปกติที่ได้กล่าวมาแล้ว

กำไรจากการลงทุนที่ถือครองมานานกว่าหนึ่งปีถือเป็นระยะยาวและเสียภาษีในอัตราที่ดีกว่า 15% หรือ 20%

บางคนเชื่อว่าพวกเขาไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจาก K1 ได้ นั่นไม่ใช่ความจริงทั้งหมด การสูญเสียแบบ Passive บน K1 สามารถชดเชยรายได้ passive อื่น ๆ ได้ ไม่ใช่รายได้จากการลงทุน สามารถแบกรับความเสียหายแบบ Passive ไปยังปีถัดไปได้

ข้อตกลงด้านตราสารทุนที่มีการกระจายรายไตรมาส (กระแสเงินสด) สามารถเก็บภาษีเป็นรายได้ ในการลงทุนซื้อและถือ (ระยะยาว) กระแสเงินสดสามารถชดเชยด้วยค่าเสื่อมราคาและการหักเงินอื่น ๆ ซึ่งอาจนำไปสู่ความสูญเสีย

ในตอนท้ายของการลงทุนระยะยาวโดยปกติเมื่อทรัพย์สินถูกขายกำไรหรือขาดทุนจากการไหลของทรัพย์สินผ่านไปยังผู้ลงทุนใน K1

ภาษีของรัฐบาลกลางกับรัฐ

สำหรับนักลงทุนตราสารทุนพวกเขาอาจตกอยู่ภายใต้การผูกขาดของรัฐซึ่งอาจไม่ใช่สถานะการพำนักของพวกเขา ซึ่งอาจแตกต่างกันไปตามแต่ละรัฐ หากรัฐบังคับใช้ปัญหานักลงทุนจะต้องส่งคืนให้กับรัฐนั้น

รัฐของผู้ลงทุนมักจะให้เครดิตหรือการจัดสรรในกรณีนี้

สำหรับรัฐที่ไม่มีภาษีเงินได้อาจต้องมีการยื่นคำบอกกล่าวที่จำเป็น

ข้อสรุป

อย่างที่คุณเห็นอาจมีผลกระทบทางภาษีจำนวนมากจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนในตราสารทุนที่นักลงทุนได้รับ K1s

นักลงทุนที่ไม่ได้รับการรับรองที่ลงทุนในกองทุนมีสถานการณ์ทางภาษีที่ง่ายที่สุด

พวกเขาได้รับ 1099-INT และจ่ายภาษีเงินได้สามัญ มันไม่แตกต่างจากการได้รับ 1099-INT สำหรับรายได้ที่น่าสนใจบนแผ่นซีดี

แน่นอนว่าสถานการณ์ด้านภาษีของทุกคนต่างกัน วิธีที่ดีที่สุดคือการทำงานร่วมกับ CPA เพื่อให้เข้าใจถึงสถานการณ์ทางภาษีที่ไม่ซ้ำกันของคุณและผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ crowdfunding

คุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการลงทุนอย่างจริงจังหรือคุณเคยพิจารณาหรือไม่?