การเพิ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณ

นี่คือโพสต์แบบผู้เยี่ยมชมโดย Brandon Turner จาก BiggerPockets.com

มีหลายวิธีในการเกษียณอายุมั่งคั่ง

หุ้นกองทุนรวมธุรกิจอาคารและ "ยานพาหนะเพื่อการลงทุน" อื่น ๆ อีกมากมายที่คุณสามารถนำไปสู่การเกษียณอายุที่ผ่อนคลายและร่ำรวย

อย่างไรก็ตามในขณะที่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เข้าใจว่าการประหยัดส่วนที่ดีของเงินเดือนของคุณและ การลงทุนในตลาดหุ้น สามารถช่วยให้คุณไปถึงที่นั่นได้หลายคนไม่เข้าใจวิธีเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ลงในพอร์ตโฟลิโอโดยไม่ทำให้เจ้าของบ้านเหนื่อยล้ายุ่งกับปัญหามากกว่าเวลา

ด้วยเหตุผลนี้ฉันต้องการแบ่งปันความคิดของฉันกับคุณในวันนี้ว่าคุณจะทำได้อย่างไร เพิ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในผลงานของคุณ เพื่อเร่งการออมของคุณเพิ่มมูลค่าสุทธิของคุณและออกจากงานด้วยพอร์ตการลงทุนที่ใหญ่ขึ้น

ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ก่อนที่จะดำน้ำลึกลงไปใน "ข้อมูลเฉพาะ" ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ฉันได้อย่างรวดเร็วให้คุณสั้น ๆ ผ่านมุมมองของเพียงวิธีที่คนทำเงินในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในแง่พื้นฐานที่สุดนักลงทุนส่วนใหญ่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการสองสิ่ง:

• กระแสเงินสด - รายได้เสริมที่เหลือหลังจากได้รับค่าใช้จ่ายทั้งหมด
• จักษ์ - ส่วนของผู้ถือหุ้นสร้างขึ้นเนื่องจากมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นและ / หรือมีการชำระคืนเงินกู้

เห็นได้ชัดว่ามีประโยชน์อื่น ๆ เช่นสิทธิประโยชน์ด้านภาษีการแสวงหา ทางเลือกในการลงทุนในตลาดหุ้นหรือความต้องการส่วนบุคคล (เช่นการดูแลพ่อแม่ผู้สูงอายุ) แต่เบื้องต้นกระแสเงินสดและการแข็งค่าเป็นสองไดรเวอร์ที่อยู่เบื้องหลังการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดี นักลงทุนบางรายให้ความสำคัญกับการสร้างกระแสเงินสดสูงสุดในขณะที่บางรายมุ่งเน้นที่ความชื่นชม

แม้ว่าคำสองคำนี้ไม่ได้ขัดแย้งกับกันและกัน แต่โดยทั่วไปแล้วคุณจะพบว่าคุณสมบัติที่มีกระแสเงินสดเพิ่มขึ้นจะมีโอกาสที่จะได้รับความชื่นชมน้อยกว่าเนื่องจากพวกเขาอยู่ในสถานที่ที่มีการบริหารจัดการมากขึ้นซึ่งไม่ได้เพิ่มมูลค่าอย่างรวดเร็ว

ดังนั้นในฐานะนักลงทุนที่มีศักยภาพประเภทของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการเข้าส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับกลยุทธ์บุคลิกภาพและระยะเวลาของคุณ

ส่วนตัวผมเชื่อว่าในการซื้อ soley ตามกระแสเงินสด แต่ซื้อในพื้นที่ที่แข็งค่าเป็นไปได้

ฉันไม่ต้องการสถานที่ให้บริการที่ฉันกังวลเกี่ยวกับการถูกยิงเพียงเพื่อขับรถโดย - แต่การทำผลตอบแทนการลงทุนที่มั่นคงในแต่ละเดือนเป็นสิ่งสำคัญกับฉัน

ในท้ายที่สุดการลงทุนที่คุณได้รับขึ้นอยู่กับคุณ - แต่ผมขอแนะนำอย่างยิ่ง (อย่างน้อยก็ในช่วงเริ่มต้น) คุณวางแผนที่จะทำให้มีกระแสเงินสดและชื่นชม "ไอซิ่งบนเค้ก" ด้วยวิธีนี้คุณจะมั่นใจได้ว่าการลงทุนที่ทำกำไรได้ มีความเสี่ยงน้อยที่สุด

ประเภทของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์:

ฉันแน่ใจว่าคุณรู้จักใครบางคนที่เป็นเจ้าของหรืออาจจะเป็นเจ้าของบ้านเช่าของตัวเองแล้ว ที่ดี! อย่างไรก็ตามอย่าสับสนในการเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวในฐานะผู้เล่นเพียงคนเดียวในพื้นที่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มีหลายเส้นทางที่แตกต่างกันไปซึ่งคุณสามารถใช้เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยมีระดับความยากลำบากความเสี่ยงรางวัลและเวลาที่แตกต่างกัน

และจำไว้ว่าเพียงเกี่ยวกับตัวเลือกที่นี่ทุกคนสามารถซื้อเป็นรายการปกติ a ขายสั้น , หรือ a คนยึดสังหาริมทรัพย์.

ลองดูที่บางส่วนของผู้ที่ตอนนี้:

บ้านเดี่ยว

ดังที่ได้กล่าวมาแล้วนี่เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลทั่วไปคุ้นเคยมากที่สุด บ้านครอบครัวเดี่ยวเป็นบ้านที่ดีเพราะสะดวก (ish) ในการซื้อง่ายต่อการขายง่ายการเงินและง่ายต่อการเช่า มีความจำเป็นที่คนจะต้องอาศัยอยู่ที่ไหนสักแห่งดังนั้นบ้านครอบครัวเดี่ยวจึงสามารถให้การรักษาความปลอดภัยและโอกาสที่ดีสำหรับการชื่นชม

อย่างไรก็ตามบ้านครอบครัวเดี่ยวก็ไม่ได้ให้ผลตอบแทนมากที่สุดจากการลงทุน (การแข็งค่าเทียบกับกระแสเงินสด) สามารถทำลายได้อย่างง่ายดายโดยผู้เช่าที่ไม่ดีและด้วยการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์พวกเขาอาจเป็นเรื่องยากที่จะหาคุณสมบัติที่พอดี เกณฑ์ของคุณ

สมบัติขนาดเล็กหลายแบบ

คุณสมบัติเหล่านี้จะรวมถึง duplexes, triplexes หรือ 4 plexes และพบได้ในเกือบทุกชุมชนในอเมริกา - แม้ว่าจะมีมากขึ้นในบางพื้นที่ใกล้เคียงกับที่อื่น ๆ

คุณสมบัติเหล่านี้มีประโยชน์ในการซื้อการเงินและการขายเช่นเดียวกับครอบครัว แต่มีการแข่งขันน้อย (ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ไม่ต้องการประเภทนี้) และ "เศรษฐกิจของขนาด" ที่มาพร้อมกับมีมากกว่าหนึ่งหน่วย .

คุณสมบัติเหล่านี้อาจเป็น "การจัดการที่รุนแรง" มากกว่าบ้านครอบครัวเดี่ยว แต่ถ้าซื้ออย่างถูกต้องสามารถให้กระแสเงินสดที่ดีและผลตอบแทนจากการลงทุนที่มั่นคง

สมบัติขนาดใหญ่หลายแบบ

นี่คือพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่ที่คุณเห็นตั้งแต่ 5 หน่วยจนถึงร้อย คุณสมบัติเหล่านี้ได้รับการสนับสนุนโดยใช้แผนกธนาคารที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง (การค้ามากกว่าการให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย) และต้องมีการชำระเงินดาวน์ระยะสั้นระยะสั้นและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

คุณสมบัติเหล่านี้มักได้รับการจัดการโดยผู้จัดการทรัพย์สิน (หรือผู้จัดการที่อาศัยอยู่เช่นเดียวกับพาร์ทเมนต์อพาร์ตเมนต์ 24 ยูนิตของตัวเอง) ดังนั้นจึงให้การลงทุนกับ "มือปิด" มากขึ้น

การลงทุนเชิงพาณิชย์

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีตั้งแต่ห้างสรรพสินค้าร้านสะดวกซื้อร้านอาหารและอื่น ๆ ด้วยการจัดหาเงินทุนที่คล้ายคลึงกันกับคุณสมบัติที่มีอยู่หลายประเภทขนาดใหญ่ 20-40% เป็นข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ทั่วไปและอีกครั้งแผนกการค้าคือใครที่คุณต้องการจะพูดคุยกับธนาคาร

ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์มีข้อดีคือสัญญาเช่าระยะยาว แต่ตำแหน่งงานว่างมักมีตั้งแต่เดือนถึงหลายปี

Liens ภาษี

เมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ปฏิเสธที่จะจ่ายภาษีให้เทศบาลเมืองท้องถิ่นสามารถวางหลักประกันในทรัพย์สินขายภาระดังกล่าวให้แก่นักลงทุนและผู้ลงทุนจะได้รับดอกเบี้ยจากเงินที่ค้างชำระ ระบบนี้สามารถเป็นวิธีการ "ไม่มีห้องสุขา" ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแท้จริง แต่การเรียนรู้วิธีการหาสิทธิในการจัดเก็บภาษีอย่างถูกต้องอาจเป็นศิลปะในตัวเองได้

หมายเหตุ

อีกวิธีหนึ่งในการลงทุนโดยไม่ต้องเป็น "เจ้าของ" - ข้อความอสังหาริมทรัพย์จะถูกสร้างขึ้นเมื่อผู้ให้ยืมได้รับการจัดการด้านอสังหาริมทรัพย์และได้รับดอกเบี้ยจากเงินกู้นั้น บันทึกเหล่านี้สามารถซื้อซื้อหรือขายได้เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนประเภทนี้อาจเป็น "พาสซีฟ" เกือบทั้งหมด แต่อาจเสี่ยงต่อการผิดนัดชำระหนี้ของผู้ยืมเนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก

การซื้อและขายบันทึกจำนองมีความคล้ายคลึงกับการลงทุนในการให้กู้ยืมแบบ peer-to-peer กับ บริษัท ที่ชอบ ชมรมให้ยืม และ เจริญ.

ประโยชน์ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

เพื่อยกระดับหรือไม่ใช้ประโยชน์นั่นคือคำถาม

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นข้อได้เปรียบที่เหนือกว่าประเภทการลงทุนอื่น ๆ และนั่นก็คือพลังแห่งการยกระดับ แน่นอนว่ามีหุ้นที่คุณสามารถซื้อได้ตามขอบและเพิ่มส่วนแบ่งที่มีอยู่บ้าง แต่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ช่วยให้คุณสามารถซื้อได้โดยลดลงเพียง 20% (10% สำหรับบางโปรแกรมและ 3.5% หากคุณวางแผนที่จะใช้ชีวิตในที่พัก)

ซึ่งหมายความว่าคุณมีความสามารถในการได้รับ 100% ของการแข็งค่า แต่ต้องจ่ายเพียง 20% ของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามก็หมายความว่าคุณมีความสามารถในการสูญเสีย 100% ของการลดลงของมูลค่าหากราคาร่วงหล่นลงการชำระเงินดาวน์ทั้งหมด

ยังคงมีการถกเถียงกันอย่างมากในวงการการเงินส่วนบุคคลว่าการใช้หนี้สินเป็นภาระหนี้เช่นการวางเงินลง 20% และการจัดหาเงินทุนที่เหลืออยู่ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นความคิดที่ดีหรือไม่ ผู้เสนอการใช้ "หนี้สินอัจฉริยะ" ดูคณิตศาสตร์และชี้ให้เห็นว่าหากคุณสามารถขอยืมได้ให้สมมติว่า 5% และให้ 15% - คุณจะก้าวออกไปข้างหน้า นอกจากนี้ด้วยการใช้ประโยชน์จากเงินของคุณและหาข้อตกลงที่ไม่น่าเชื่อซึ่งจะช่วยให้มีกระแสเงินสดที่ดี - ผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณอาจมหาศาล

อย่างไรก็ตามฝ่ายตรงข้ามกับตราสารหนี้และหนี้สินระยะยาวมองไปที่ปัญหาหนี้มีต่อผู้บริโภคมากที่สุดและชี้ให้เห็นว่าเป็น Dave Ramsey ชอบพูดว่า "100% foreclosures ปีที่ผ่านมาเกิดขึ้นกับคนที่มีการจำนอง."

การเลือกใช้หรือไม่ใช้การคั่งแค้นถือเป็นเรื่องส่วนตัวและเป็นสิ่งที่ต้องตัดสินใจระหว่างคุณครอบครัวและฐานะการเงินส่วนบุคคลของคุณ ไม่ว่าคุณจะเลือกที่จะใช้หนี้หรือไม่ก็ตามผมขอแนะนำให้คุณเรียนรู้ทุกสิ่งเกี่ยวกับช่องทางการลงทุนที่คุณตั้งใจไว้ก่อนที่จะจมเงินสดไปเลยดังนั้นคุณจึงเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จและมีกำไร

ทำแผนของคุณ

เมื่อคุณได้ค้นพบอสังหาริมทรัพย์เฉพาะด้านการลงทุนเฉพาะของคุณและตัดสินใจว่าคุณวางแผนจะให้เงินสนับสนุนข้อตกลงของคุณอย่างไรขั้นตอนต่อไปคือการวางแผน อย่างที่ฉันพูดกันทั่วไปคุณไม่ได้ขับรถจากแคนาดาไปยังเปรูเพียง แต่รู้ว่าอยู่ใต้เท่านั้นคุณต้องมีแผนที่ถนนแผน แผนที่ช่วยให้คุณอยู่บนเส้นทางที่ถูกต้องไม่ให้พ้นจากจุดบอดและช่วยให้คุณสามารถมองเห็นจุดแวะพักถัดไปได้อย่างง่ายดาย

เมื่อเลือกที่จะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์การวางแผนก็มีความสำคัญเช่นกัน คุณจำเป็นต้องตัดสินใจเลือกประเภทการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการติดตาม (ตามที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้น) และวิธีการวางแผนการจัดหาเงินลงทุน (ดังกล่าวข้างต้น) ถัดไปเป็นสิ่งสำคัญในการกำหนดแผนการลงทุนในข้อกำหนดทางการเงินสำหรับการลงทุนนั้น เช่นกัน

การคำนวณที่ผมชอบใช้ในการตรวจสอบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อันเป็นที่รู้จักกันในชื่อว่า "กฎ 50%" กฎข้อนี้ระบุว่าสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ค่าใช้จ่ายโดยทั่วไปจะประมาณ 50% ของรายได้ทั้งหมด ไม่รวมถึงการชำระหนี้ ซึ่งหมายความว่าถ้า 4-plex จะนำรายได้ 2,000 เหรียญต่อเดือนคุณสามารถสมมติว่า 1,000 ดอลลาร์ต่อเดือนจะหมดลงในค่าใช้จ่ายทำให้คุณมีเงิน 1,000 เหรียญเป็นกระแสเงินสด (ถ้าไม่มีการจดจำนอง) หรือจ่ายเงินจำนอง หากการชำระหนี้ของคุณเป็น 600 เหรียญต่อเดือนคุณสามารถคาดหวังว่าจะได้รับเงินสด 400 เหรียญต่อเดือนที่จุดนั้น

ใช้หลักเกณฑ์นี้ (โปรดจำไว้ว่านี่เป็นเพียงกฎเกณฑ์เท่านั้นไม่ใช่ความจริงของพระกิตติคุณดังนั้นโปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ใช้ตัวเลขที่แน่นอนกับพร็อพเพอร์ตี้ใด ๆ ที่คุณกำลังวิเคราะห์อยู่) คุณสามารถคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนและตัดสินใจได้ว่า สถานที่ให้บริการมีมูลค่าการใฝ่หา ในตัวอย่างข้างต้นถ้าฉันได้จ่ายเงิน 20,000 ดอลลาร์สำหรับการชำระเงินดาวน์ในทรัพย์สินนั้นซึ่งจ่ายกระแสเงินสด 400 เหรียญต่อเดือน (4800 เหรียญต่อปี) ฉันจะมองหาผลตอบแทนจากการลงทุนจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทเงินสดที่ 24% ไม่รวมกำไรในอนาคตจากการแข็งค่า

การกำหนดเกณฑ์ทางการเงินของคุณช่วยให้คุณสามารถคัดสรร 90% ของการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ข้อเสนอที่ดีและมุ่งเน้นเฉพาะเรื่องที่คุณจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุณต้องการ

การจัดการด้วยตนเองกับการจัดการอสังหาริมทรัพย์

สุดท้ายคุณจะต้องตัดสินใจว่าคุณต้องการจัดการทรัพย์สินของคุณด้วยตัวเองหรือไม่

หากคุณกำลังมองหาการซื้อบ้านของครอบครัวเดี่ยวในแต่ละครั้งและมีเวลาว่างให้มากก็ไม่ยากที่จะทำ อย่างไรก็ตามหากคุณวางแผนที่จะซื้อทรัพย์สินหลายแห่งและเพิ่มสัดส่วนการลงทุนของคุณหรือคุณไม่มีเวลามากพอสมควรให้วางแผนเพื่อให้มีการจัดการทรัพย์สินที่ดีในสถานที่และงบประมาณ

โปรดทราบว่าคุณสมบัติส่วนใหญ่ที่ฉันซื้อมาเป็น repos ของธนาคารที่ฉันซื้อหลังจากเจ้าของทรัพย์สินสูญหายไปที่ธนาคารนี้พิสูจน์ได้ว่าไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอเจ้าของบ้านและง่ายต่อการได้รับในหัวของคุณ ถ้าคุณไม่มีความอดทนในการจัดการสถานการณ์ผู้เช่าที่ยากลำบากและความรู้ในการจัดการกับสถานการณ์เหล่านั้นได้อย่างถูกต้อง - ขอแนะนำให้คุณเป็นผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

ถ้าคุณวางแผนที่จะจัดการตัวเองให้แน่ใจว่าได้อย่างถูกต้องหน้าจอผู้เช่าของคุณตระหนักดีว่าจะดีกว่าที่จะรอให้ผู้เช่าที่เหมาะสมกว่าที่จะวางผู้เช่าที่ไม่ดีซึ่งต่อมาจะทำให้เกิดปัญหาทางการเงินมาก สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการคัดกรองผู้เช่าโปรดตรวจดูโพสต์ที่ยาวที่สุดเป็นอันดับที่สองที่ฉันเขียนไว้ "การคัดกรองผู้เช่า: คู่มือสุดยอด"

จะไปที่ไหนจากที่นี่

ไม่ว่าคุณจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบใดก็ตามผมขอแนะนำให้คุณศึกษาว่าคุณเป็นนักลงทุนที่ดีก่อนที่จะลดเงินลงหรือไม่ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็น passive เป็นยานพาหนะการลงทุนอื่น ๆ แต่ผลตอบแทนที่สามารถเป่าการลงทุนอื่น ๆ ออกจากน้ำเมื่อทำอย่างถูกต้องและเมื่อคุณมีแผนทึบในสถานที่และมีการลงทุนกับสติปัญญา กระแสเงินสดที่คุณได้รับจากพร็อพเพอร์ตี้ของคุณสามารถเพิ่มบัญชีออมทรัพย์ของคุณได้หลายพันบัญชีโดยไม่ต้องทำงานวันเดียว การทำเช่นนี้จะช่วยให้คุณเกษียณได้เร็วขึ้นหรือเกษียณอายุอย่างน้อยมีรายได้เพิ่มขึ้นทรัพย์สินและประสบการณ์มากขึ้น

มีหนังสือหลายเล่ม podc ​​asts ฟอรัมบล็อกคลับอสังหาริมทรัพย์และแหล่งข้อมูลการศึกษาชั้นนำอื่น ๆ ออกมีและส่วนใหญ่เป็นบริการฟรี ข้อมูลได้รับการเผยแพร่ข้อมูลตามระบอบประชาธิปไตยเพื่อใช้ประโยชน์จากแหล่งข้อมูลออนไลน์ที่ดีเยี่ยม คุณไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญ แต่เมื่อคุณเลือกเส้นทางการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงแล้วอย่างน้อยก็คุ้นเคยกับช่องเฉพาะนั้น ถามคำถาม (เช่นในส่วนของความคิดเห็นด้านล่างโพสต์มหากาพย์เช่นนี้ ... คำใบ้คำใบ้ ... ) และรู้จักนักลงทุนในท้องถิ่นที่สามารถช่วยให้คุณได้รับจากจุดที่คุณอยู่ในตำแหน่งที่คุณต้องการ

การเกษียณของคุณเป็นของคุณที่จะทำสิ่งที่คุณต้องการ อย่ากลัวที่จะเพิ่มรถใหม่ไปยังผลงานของคุณและหวังว่าฉันจะทำกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรเป็นรถคันนั้น

แจ้งให้เราทราบในความคิดเห็นด้านล่างหากคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ - ทำไมหรือไม่ทำเช่นนั้น - และคำถามหรือข้อคิดเห็นอื่น ๆ ที่คุณอาจมี

แบรนดอนเทอร์เนอร์ (G +) เป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีการใช้งานอยู่และบรรณาธิการอาวุโสของ BiggerPockets.com ซึ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนเครือข่ายทางสังคม แบรนดอนชอบเขียนบล็อกโพสต์มหากาพย์ยาวเช่นการทบทวน Rocket Lawyer.com หรือ uber-free eBook ออนไลน์ฟรีคู่มือการเริ่มต้นที่ดีที่สุดของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์