วิธีการชำระเงินที่บ้านคุณสามารถจ่ายได้จริงหรือไม่?

ในการประชุมผู้ประกอบการเมื่อเร็ว ๆ นี้ที่ผมได้รับเชิญไปนั่งในแผงแขกแผงของเราถูกถามคำถามที่ดีจริงๆโดยนักศึกษาวิทยาลัยหญิงสาวเกี่ยวกับการชำระเงินจำนอง ลักษณะของคำถามคือ:

พ่อแม่ของฉันเคยให้คำแนะนำแก่ฉันเกี่ยวกับการชำระเงินที่บ้านเท่าใดที่ฉันสามารถจ่ายได้ขึ้นอยู่กับเปอร์เซ็นต์ของเงินเดือนของฉัน แต่ฉันรู้ว่ากฎมีการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่เวลาที่พ่อแม่ของฉันและมากยิ่งขึ้นตั้งแต่วิกฤตการณ์ทางการเงินตั้งแต่ปี 2008 เป็นเปอร์เซ็นต์โดยประมาณที่แนะนำสำหรับการชำระเงินจำนองกับรายได้รวมของพวกเขาคืออะไร?

ว้าว! เป็นคำถามที่ยอดเยี่ยม ความคิดแรกของฉันเมื่อฉันได้ยินคำถามนี้เป็นครั้งแรกว่า "วิธีที่ดีกว่าจะเป็นทางการเงินถ้ามีคนถามคำถามแบบนี้มากขึ้น?"

คำตอบคือ: มากดีมาก.

ไปที่หนังสือ

ไม่สามารถจำอัตราส่วนที่แน่นอนสถานที่แรกที่ฉันรู้ว่าจะตรวจสอบคือวัสดุการศึกษาCFP®ของฉัน ยังคงอยู่บนชั้นหนังสือของฉันสำหรับสถานการณ์เช่นนี้ฉันมุ่งหน้าไปที่บท "กระแสเงินสดและการจัดการหนี้" เพื่อหาคำตอบของฉัน ในคู่มือการศึกษาของฉันหมายถึงอัตราส่วนการบริหารหนี้ที่ใช้บ่อยที่สุดในฐานะ "อัตราส่วนหนี้สินของผู้บริโภค“ นี่คืออัตราส่วนของการชำระหนี้รายเดือนของผู้บริโภคต่อรายได้สุทธิ (หรือรายได้หลังหักภาษีรายเดือน) ในกรณีนี้หนี้ของผู้บริโภคหมายถึงทุกอย่างนอกเหนือจากการชำระเงินที่บ้านของคุณ

โปรดทราบ: กฎทั่วไปในโลกการวางแผนการเงินคืออัตราส่วนนี้ไม่ควรเกิน 20%

นอกเหนือจากอัตราส่วนหนี้สินของผู้บริโภคแล้วอัตราส่วนอื่น ๆ ยังสามารถนำไปใช้ในการกำหนดความมั่นคงของครัวเรือนได้ด้วย อัตราส่วนนี้รวมถึงหนี้ทั้งหมดของคุณรวมทั้งหนี้ที่อยู่อาศัยของคุณคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของหนี้สินโดยรวมของคุณ ต่อไปนี้เป็นเปอร์เซ็นต์ที่อัตราส่วนเหล่านี้ไม่ควรเกิน:

• 28% ของรายได้ขั้นต้นรายเดือนสำหรับค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยเช่นค่าเช่าหรือการชำระเงินจำนองรายเดือนของแต่ละบุคคลรวมทั้งการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยในการจำนองภาษีทรัพย์สินและพรีเมี่ยมประกันบ้าน (PITI)
• 36% ของรายได้รวมสำหรับหนี้ทั้งหมดรวมทั้งค่าใช้จ่ายและหนี้ของผู้บริโภค

เพื่อเป็นการเตือนความจำคุณไม่ควรเกินเปอร์เซ็นต์เหล่านี้

ตัวอย่างอัตราส่วนหนี้สินต่อครัวเรือน (เป็นคำถามทดสอบตัวอย่างจากการสอบCFP®):

John ทำเงิน 80,000 เหรียญต่อปีเป็นวิศวกร ปัจจุบันเขาประหยัดเงินถึง 10% ในแผน 401k ของ บริษัท เขาอาศัยอยู่ในบ้านเจียมเนื้อเจียมตัวที่การชำระเงินจำนองรายเดือนของเขาคือ $ 1,500 และรวมภาษีและประกัน จากข้อมูลนี้รายได้ของจอห์นจะได้รับอะไรบ้าง?

โปรดจำไว้ว่าอัตราส่วนนี้รวมถึง "รายได้รวม" ด้วยเหตุนี้ความจริงที่ว่าเขาถึงเลื่อน 8,000 เหรียญเป็น 401,000 เหรียญของเขาไม่เกี่ยวข้อง ในกรณีของเขาอัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 22.5% (1,500 เหรียญสหรัฐฯหารด้วย 6,666 ดอลลาร์รายได้ต่อเดือนของเขา)

เอาล่ะตอนนี้เรามีความคิดที่ดีในสิ่งที่นักวางแผนทางการเงินคิดว่าเป็นสัดส่วนที่เหมาะสมของการชำระเงินจำนองของคุณกับรายได้รวมของคุณฉันคิดว่ามันจะเรียบร้อยเพื่อให้ได้ความเห็นจากมุมมองที่แตกต่างกัน

ติดต่อนายธนาคาร

ฉันติดต่อนายธนาคารซึ่งเป็นประโยชน์หากช่วยเตรียมความพร้อมสำหรับขั้นตอนการจัดหาเงินทุนที่เราจำเป็นต้องสร้างบ้านหลังแรกของเรา John Streuter กับธนาคารประชาชนแห่งชาติได้รับในอุตสาหกรรมการจำนองมานานกว่า 25 ปีดังนั้นฉันรู้ว่าเขาสามารถหลั่งน้ำตาแสงบางส่วนเกี่ยวกับวิธีการที่อุตสาหกรรมมีการพัฒนาในช่วงหลายปี

ก่อนที่เขาจะเริ่มต้นต่อไปนี้เป็นข้อกำหนดและคำจำกัดความที่พบบ่อยในอุตสาหกรรม:

• PITI - เงินต้น / ดอกเบี้ย / ภาษี / ประกัน
• PTI - การชำระเงินเพื่อรายได้
• MOTI - ภาระหน้าที่รายเดือนรวมภาษีและการประกันภัย (r.e.taxes และเจ้าของบ้านประกัน)
• DTI - หนี้สินต่อรายได้
• อัตราส่วน PITI และ PTI เป็นอัตราส่วนเดียวกันและเรียกอีกอย่างว่า "อัตราส่วนสิ้นหน้า"

อัตราส่วนของ MOTI และ DTI มีความเหมือนกันและมักเรียกกันว่า "อัตราส่วน back-end" พวกเขาสามารถใช้แทนกันได้โดยขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังพูดถึงภาษาใดบ้างที่พวกเขาใช้ คนที่คุณพูดคุยจะใช้ PITI และ MOTI ร่วมกันหรือ PTI และ DTI ร่วมกันหรือส่วนหน้าและปลายด้านหลังร่วมกันขณะที่พวกเขาพูดคุยเกี่ยวกับอัตราส่วนเหล่านี้ไม่ค่อยมากนักจะไม่ใช้พวกเขาในหนึ่งในสามกลุ่มนี้

ล้างเป็นโคลน? ดี🙂สำหรับการพูดคุยเราจะใช้ PTI (Payment to Income) และ DTI (Debt To Income)

วิวัฒนาการของอัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ฉันแน่ใจว่าอัตราส่วนมีการพัฒนาเริ่มต้นด้วยตัวเลขที่ต่ำกว่ามาก แต่เป็นจุดอ้างอิงที่ฉันได้รับในธุรกิจสินเชื่อจำนองตั้งแต่ปี 1985 และนี่คือที่การสนทนาของฉันจะเริ่มต้น

เมื่อการจัดจำหน่ายเพื่อการให้สินเชื่อจำนอง 25yrs ที่ผ่านมาอัตราส่วนที่เราใช้คือ 25% PTI (การชำระเงินเพื่อรายได้) และ 35% DTI (ตราสารหนี้เพื่อรายได้) เงินกู้ได้รับการจัดทำขึ้นโดยตนเองโดยเจ้าหน้าที่สินเชื่อและได้รับการอนุมัติตามปกติโดยทั้งสองอย่างรวมกันของเจ้าหน้าที่กู้ยืมเงินหรือคณะกรรมการสินเชื่อ อัตราส่วนไม่ค่อยได้รับอนุญาตให้เกินกว่านั้น แต่ระบบอยู่ในสถานที่ที่จะทำให้ข้อยกเว้น ในช่วงปลายยุค 80 / ต้นปี 90 อัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็น 28% PTI และ 36% DTI สำหรับเงินให้สินเชื่อทั่วไปและสินเชื่อรัฐบาล (FHA, VA, USDA-RD) เท่ากับ 29% PTI และ 41% DTI (สินเชื่อของรัฐบาลใช้ ศัพท์แสง PITI - MOTI) อย่างเป็นทางการสำหรับสินเชื่อที่จัดจำหน่ายด้วยตนเองทั้งสองอัตราส่วน (28/36 และ 29/41) ยังคงมีอยู่

การระเบิดของยุค 90

การระเบิดเริ่มขึ้นเมื่อต้นปี 90 เมื่อคะแนน FICO กลายเป็นที่แพร่หลายในอุตสาหกรรมและสำนักงานเครดิตแห่งชาติสามแห่งที่สำคัญ ๆ (มักเรียกว่าที่เก็บข้อมูล) ได้มีการพัฒนาก่อนหน้านี้ธนาคารจะขอรายงานสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อยู่อาศัย (Mortgage Mortgage Credit Report หรือ RMCR) .

หน่วยงานบริการสินเชื่อในประเทศมักจะเชื่อมโยงกับที่เก็บข้อมูลเพียงแห่งเดียวในประเทศ เป็นตัวอย่างมาหลายปีแล้วเรามีหน่วยงานท้องถิ่นที่ตั้งอยู่ในเมือง Mt Vernon ซึ่งถูกผูกติดอยู่กับสำนักงานสาขาเซนต์หลุยส์แห่ง TransUnion ผู้ให้ยืมส่วนใหญ่ใน Southern Illinois ใช้บริการนี้ดังนั้นเกือบทั้งหมดในพื้นที่ของเราใช้รายงานของ Trans Union

หน่วยงานให้บริการสินเชื่อขนาดเล็กในภูมิภาคปิดเนื่องจากธนาคารสามารถรับข้อมูลเครดิตผ่านการดาวน์โหลดคอมพิวเตอร์จากที่เก็บข้อมูลหลัก (TransUnion, Equifax และ Experian) เนื่องจากอายุการใช้งานของคอมพิวเตอร์ขยายตัวและการเริ่มต้นของคะแนน FICO

ในระยะเวลาอันสั้นที่เก็บข้อมูลได้เริ่มเสนอรายงาน "ไตรมาลี" ซึ่งหมายความว่าพวกเขาเชื่อมต่อคอมพิวเตอร์และข้อมูลลูกค้าที่ผสานรวมและรายงานไว้ในรายงานที่กระชับแล้วรายงาน 3 ฉบับ ดังนั้นในช่วงกลางยุค 90 การจัดจำหน่ายในตลาดรองจึงเริ่มกำหนดให้มีการรายงาน "ไตรมาลี" เพื่อให้ได้ภาพที่สมบูรณ์เกี่ยวกับประวัติเครดิตของผู้กู้

อย่าลืม Freddie และ Fannie

ทั้งหมดนี้นำไปสู่ช่วงกลางถึงปลายยุค 90 เมื่อ Freddie Mac และ Fannie Mae พัฒนารูปแบบคอมพิวเตอร์สำหรับการจัดจำหน่ายที่เรียกว่า "Automated Underwriting Systems" หรือ AUS Freddie Mac เรียกว่า "Loan Prospector" (LP) และ Fannie Mae มีชื่อว่า Underwriter Desktop (DU)

ระบบเหล่านี้สามารถให้คะแนนลูกค้าตามคะแนนเครดิตคนประวัติเครดิตยอดคงค้างวงเงินบัตรเครดิตและยอดคงเหลือบัตรเครดิตอัตราส่วนสินเชื่อต่ออัตราส่วน Ratio Ratio และอัตราส่วน DTI Ratio

จนถึงวันนี้รูปแบบการให้คะแนนที่แน่นอนสำหรับคะแนนเครดิตและ AUS เป็นความลับที่เป็นกรรมสิทธิ์และในฐานะผู้ให้กู้เราสามารถคาดเดาได้ว่าปัจจัยสำคัญบางอย่างที่เข้าสู่โมเดลเหล่านี้เป็นอย่างไร เราบอกว่าโมเดลมีหลายปัจจัย แต่สิ่งที่ฉันได้กล่าวไว้นั้นเป็นสิ่งที่เห็นได้ชัด ด้วยรูปแบบ AUS เหล่านี้ผู้ยืมได้คะแนนเป็น a accept หรือก ความระมัดระวัง.

ยอมรับว่าถ้าข้อมูลทั้งหมดได้รับการยืนยันแล้วลูกค้าได้รับอนุมัติให้ขายให้ Fannie และ Freddie ข้อควรระวังต้องใช้เงินกู้ที่มีการจัดจำหน่ายด้วยตนเองโดยใช้มาตรฐานการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ฉบับเก่าที่มีอัตราส่วน 28/36 Fannie และ Freddie อนุญาตให้โมเดลของพวกเขาขยายอัตราส่วนเป็น 33% PTI และ 40% DTI

มันไม่ได้ใช้เวลาเพียงไม่กี่ปีสำหรับ Fannie / Freddie เพื่อปรับแต่งแบบจำลองของพวกเขาขึ้นอยู่กับการเข้าถึงข้อมูลทางสถิติที่พวกเขาและสำนักงานเครดิตได้รับเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการผิดนัดโดยการรวมข้อมูลคะแนนเครดิตกับข้อมูล AUS เร็ว ๆ นี้เราสามารถรับประกันผู้กู้โดยใช้ AUS ด้วยอัตราส่วน 33/45 อัตราส่วน 35/49

ระวัง: Here Comes Sub-prime

โดยช่วงต้นปีพ. ศ. 2543 บริษัท ที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขหรือที่เราเรียกว่าผู้ให้กู้ "sub-prime" การใช้โมเดล AUS แบบไฮบริดของตนเอง (เรียกว่าผู้สร้างเดสก์ท็อป "DO") ที่เราเห็นว่าอุตสาหกรรมเริ่มละเลยอัตราส่วน PTI และอัตราส่วน DTI เพิ่มขึ้นเป็น 55%

ผู้ให้กู้ Sub-prime จะอนุมัติผู้กู้ที่มีอัตราส่วน DTI สูงถึง 60-70%

ไม่นานหลังจากนั้นฉันคิดถึงปี 2003 Fannie และ Freddie ก็มั่นใจในโมเดล AUS ของพวกเขาพวกเขาเริ่มกระบวนการ "สละอัตราส่วน" หากโมเดล AUS ทำคะแนนลูกค้าเป็น Accept คุณสามารถเพิกเฉยต่ออัตราส่วน PTI และ DTI ได้

ข้อเรียกร้องของพวกเขาคือ LP & DU คำนึงถึงอัตราส่วนของลูกค้าพร้อมกับปัจจัยอื่น ๆ ในการพิจารณาความเป็นไปได้ที่จะผิดนัด ดังนั้นคุณจึงมีลูกค้าที่มีเครดิตสูงและมีหุ้นขนาดใหญ่ซึ่งในทฤษฎีอาจได้รับการอนุมัติด้วย DTI 100% ดังนั้นการเปิดประตูสำหรับทุก "ไม่มีรายได้ - ไม่มีสินทรัพย์" เงินให้กู้ยืมและ "รายได้ที่ระบุไว้" เงินให้กู้ยืม

นี่เป็นบับเบิ้ล

ถึงปี 2550 ฟองสบู่ของที่อยู่อาศัยเริ่มมีการรั่วไหลและถึงแม้ว่าเรายังคงดำเนินการเรื่องการผ่อนปรนอัตราส่วนคุณก็จะเห็นว่าโมเดล AUS เริ่มเข้มงวดในอัตราส่วน DTI และไม่ค่อยจะได้รับการยอมรับเกินกว่า 55% ในปีพ. ศ. 2551 เราทุกคนต่างรู้ว่าฟองสบู่ที่อยู่อาศัยมีการถล่มและในแต่ละเดือน Fannie & Freddie ปรับตัวดีขึ้นทุกเดือน ในระยะเวลาสั้น ๆ เราเห็นอัตราส่วน DTI ลดลงเหลือ 49% จากนั้น 45%

อัตราส่วนหนี้สินสำหรับวันโมเดิร์น

วันนี้เรามีอัตราส่วนที่แตกต่างกันไปด้วย มาตรฐานสำหรับการจัดจำหน่ายด้วยตนเองคือ 28% PTI และ 36% DTI สำหรับเงินให้สินเชื่อทั่วไปและ 29% สำหรับสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค

หมายเหตุบรรณาธิการ: ฉันคิดว่ามันตลกที่อัตราส่วนได้หันกลับไปใช้อัตราส่วนเดิมที่พบใน CFP ของฉัน®คู่มือการศึกษา

สำหรับการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ของ AUS PTI จะยังคงได้รับการยกเว้นหากได้รับการยอมรับในโปรไฟล์ AUS ของเรา สำหรับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตสูงและส่วนที่เกินกว่า 20% DTI อนุญาตจะสูงถึง 49% สำหรับการรีไฟแนนซ์รวมหรือการรีไฟแนนซ์เงินสดจะได้รับ DTI สูงสุดที่อนุญาตได้ 45% สำหรับผู้กู้ที่มีส่วนของผู้ถือหุ้นน้อยกว่าร้อยละ 20 ซึ่งต้องใช้ PMI ให้ได้สูงสุดคือ 42% แต่ในกรณีที่คะแนนเครดิตสูงกว่า 740 บริษัท ของ PMI อาจให้การผ่อนผันและอนุญาตให้มีได้ถึง 45%

ที่ช่วยให้คุณมีประวัติ 25yr ในอุตสาหกรรมการจำนอง ถ้าคุณเข้าใจทั้งหมดนั้นมีบาง บริษัท จำนองที่ต้องการจ้างคุณ ฉันเคยเห็นการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาจากนั้นฉันเคยเห็นในทศวรรษที่ผ่านมาก่อนปี 2551 โดยคอมพิวเตอร์ยังคงรวบรวมสถิติเกี่ยวกับความน่าจะเป็นของผู้กู้ที่อาจเริ่มต้นเราจะยังคงมองเห็นวิวัฒนาการของอุตสาหกรรมต่อไป

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

ผมอยากจะขอบคุณจอห์นในการแบ่งปันประสบการณ์ในอุตสาหกรรมการจำนองตลอดระยะเวลา 2 และครึ่งทศวรรษที่ผ่านมา ฉันคิดว่า takeaway ที่ใหญ่ที่สุดจากนี้เป็นเรื่องง่าย: อาศัยอยู่ภายในหมายถึงคุณ. เพียงเพราะคุณได้รับอนุญาตให้ยืมมากขึ้นไม่ได้หมายความว่าคุณควร นี่คือที่ที่สามัญสำนึกต้องเข้ามาเล่น เชื่อถือลำไส้ของคุณก่อนที่จะชำระเงินจำนองที่อาจทำให้คุณหมดไป