ไม่แปลกใจเลย มี Foreclosures มากมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้
นอกจากนี้ยังไม่แปลกใจที่บ้านเหล่านี้สามารถซื้อได้ที่ส่วนลดสูงชัน
ในความเป็นจริง Foreclosures ในความคิดของฉันเป็นสิ่งที่ร้อนแรงที่สุดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ตลาดเต็มไปด้วยพวกเขาและธนาคารถือพันกลับเพื่อที่จะไม่ให้น้ำท่วมตลาดมากยิ่งขึ้น ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาอยู่ในธุรกิจการกู้ยืมเงิน
เมื่อธนาคารได้รับการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่เป็นพิษในหนังสือของธนาคาร ตอนนี้มากกว่าเวลาอื่น ๆ ในประวัติศาสตร์ธนาคารจะทิ้งสินทรัพย์ที่เป็นพิษเหล่านี้สำหรับ pennies ในสกุลเงินดอลลาร์
ก่อนที่คุณจะลาออกจากงานประจำวันของคุณและตัดสินใจว่าคุณจะได้รับการซื้อและขาย Foreclosures ที่หลากหลายโปรดทราบว่า:
คำว่า Foreclosure หมายถึงสิ่งต่างๆและมีขั้นตอนที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับสิ่งที่ขั้นตอนของ Foreclosure บ้านอยู่ในจะขึ้นอยู่กับปริมาณของความเสี่ยงที่คุณจะใช้เวลาใน ลองดูที่ขั้นตอนต่างๆของ Foreclosure และบวกและเชิงลบเพื่อซื้อในแต่ละขั้นตอนก่อนที่คุณจะอ่านต่อเข้าใจว่าแต่ละรัฐจัดการ Foreclosures แตกต่างกัน ช่วงเวลาและตัวอย่างที่ฉันให้ไว้ด้านล่างนี้ไม่จำเป็นต้องเป็นมาตรฐานสำหรับสถานที่ที่คุณอาศัยอยู่
การยึดสังหาริมทรัพย์ก่อน
ขั้นตอนแรกของกระบวนการ Foreclosure เรียกว่า Pre-Foreclosure ซึ่งหมายความว่าบุคคลที่เป็นเจ้าของการจำนองอยู่เบื้องหลังในการชำระเงินของพวกเขา ขึ้นอยู่กับธนาคารการชำระเงินอาจอยู่ระหว่าง 3-12 เดือนหลัง ใช่ธนาคารบางแห่งไม่ได้เริ่มต้นระยะเวลาก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 12 เดือน!
ในขั้นตอนนี้เจ้าของยังคงอาศัยอยู่ในบ้าน ดอกเบี้ยและการลงโทษจะเกิดขึ้นจากเงินให้กู้ยืมของพวกเขา แต่สิ่งเดียวที่เกิดขึ้นจริงคือคะแนนเครดิตของพวกเขากำลังจะลดลง (อย่างรวดเร็ว) และพวกเขาจะได้รับจดหมายจำนวนมากในจดหมายจากธนาคาร ธนาคารยังไม่ได้ตัดสินใจที่จะไปยึดสังหาริมทรัพย์เต็มเป่ายังเป็นพวกเขากำลังพยายามที่จะทำงานอะไรบางอย่างออกไปกับเจ้าของบ้านและบันทึกตัวเองค่าใช้จ่ายสูงมากของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์
บวกกับการซื้อในขั้นตอนนี้ของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่คุณเห็นได้ชัดว่ามีผู้ขายแรงบันดาลใจ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของพวกเขาพวกเขาอาจจะยินดีที่จะขายบ้านของพวกเขาราคาถูกมากเพื่อหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์และบันทึกสิ่งที่พวกเขาสามารถของเครดิตของพวกเขา
ข้อเสียคือพวกเขาอาจไม่มีส่วนได้เสียในบ้านและแรงจูงใจของพวกเขาอาจไม่ใช่ปัจจัย มันไม่ได้ทำนักลงทุนใด ๆ ที่ดีที่จะซื้อบ้านเมื่อมีมูลค่าสิ่งที่ผู้ขายเป็นหนี้ที่มัน (หรือเป็นเป็นกรณีที่มีคุณสมบัติหลายอย่างในตลาดนี้บ้านไม่ได้เป็นมูลค่าสิ่งที่ผู้ขายเป็นหนี้)
คุณมองหาแรงจูงใจ แต่คุณซื้อสินค้าจากผู้ถือหุ้น
โดยไม่ได้ลึกเข้าไปในกลยุทธ์การลงทุนรู้ว่าในบางกรณีอาจจะคุ้มค่าที่จะทำขึ้นชำระเงินล่าช้าและซื้อบ้านด้วยเงินทุนสร้างสรรค์ เราจะไม่พูดถึงเรื่องนี้ในโพสต์นี้ แต่ทราบว่าเป็นตัวเลือกที่ทำงานได้และเราจะพูดถึงในโพสต์ในอนาคต
การขายแบบสั้น
ขั้นตอนต่อไปในกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์คือเมื่อคุณสามารถซื้อบ้านในการขายสั้น ขายสั้นคือเมื่อธนาคารยินดีที่จะใช้เวลาน้อยสำหรับบ้านกว่าสิ่งที่เป็นหนี้ในขณะนี้เกี่ยวกับทรัพย์สิน ไม่มีกำหนดระยะเวลาสำหรับเมื่อบ้านไปจากสถานะ Pre-Foreclosure ไปยังธนาคารเต็มใจที่จะทำขายสั้น ๆ บน
เมื่อธนาคารได้ตัดสินใจที่จะใช้เวลาขายสั้น ๆ ก็มีพื้นมาถึงข้อสรุปเจ้าของบ้านในปัจจุบันจะไม่สามารถที่จะทำขึ้นการชำระเงินกลับของพวกเขาและดำเนินการกับการจำนอง เหตุผลเดียวที่ธนาคารจะยอมรับการขายสั้น ๆ คือการละทิ้งกระบวนการที่ยาวและค่าใช้จ่ายสูงเพื่อยึดครองการจำนองผิดนัด
มีข้อดีบางประการและมีข้อเสนอเชิงลบมากมายที่จะซื้อในขั้นตอนนี้ในการยึดสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนบางคนชอบที่จะซื้อในขั้นตอนนี้ แต่อย่างที่คุณเห็นจะเป็นงานที่ต้องใช้เวลามากและไม่ค่อยสร้างข้อตกลง
บวกกับการซื้อบ้านเป็นขายสั้น ๆ นี้คุณจะได้รับส่วนลดที่สูงมาก ... ที่เกี่ยวกับมัน!
ข้อเสียคือต่อไปนี้: เจ้าของบ้านปัจจุบันต้องยื่นขอ Short Sale ส่งข้อมูลทางการเงินจำนวนมากโดยทั่วไปเชื่อว่าธนาคารจะไม่สามารถรับเงินจำนองของตนได้อีกต่อไป
นี้จะใช้เวลาตลอดไป!
เมื่อบ้านได้รับการอนุมัติสำหรับการขายแบบสั้นเจ้าของปัจจุบันต้องยอมรับราคาของคุณและส่งไปที่ธนาคารเพื่อขออนุมัติ ขั้นตอนนี้ใช้เวลาตลอด (หลายเดือน) การขายสั้น ๆ สามารถใช้เวลาประมาณ 6-9 เดือนและฉันได้เห็นกรณีที่ต้องใช้เวลามากกว่าหนึ่งปี
นี่คือความจริงที่น่ากลัวของการขายสั้น ๆอาจถึงที่สุดแล้วและคุณคิดว่าข้อตกลงที่คุณทำขึ้นเป็นเวลาหลายเดือนกำลังจะผ่านไปและ BOOM ธนาคารจะปฏิเสธมัน มีเงินที่จะทำใน Short Sales แต่ก็ไม่ใช่วิธีการที่จะใช้เป็นฐานในการลงทุนให้กับคุณ
ไปประมูล
ขั้นตอนที่สามของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์คือเมื่อทรัพย์สินถูกประมูลในขั้นตอนศาล นี่เป็นช่วงเวลาที่อันตรายที่สุดที่จะซื้อและนักลงทุนเก๋าเท่านั้นที่ควรพยายามซื้อในการประมูลของศาล!
ในขั้นตอนนี้ธนาคารได้ผ่านกฎหมายของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์และบ้านจะขึ้นสำหรับการประมูล ธนาคารจะส่งตัวแทนเพื่อเสนอราคาอย่างน้อยสิ่งที่เป็นหนี้ที่ค้างอยู่ในทรัพย์สินและทุกคนที่ยินดีที่จะจ่ายเงินข้างต้นที่สามารถซื้อบ้านได้
นี่คือบวกถ้ามีหุ้นในบ้านคุณอาจจะยิงที่ได้รับการจัดการที่ดี นี่คือเชิงลบ แต่ละครั้งมักจะยังคงอยู่ในบ้านในขั้นตอนนี้! แม้ว่าคุณจะซื้อมันอาจจะทิ้งขยะไว้ในขณะที่พวกเขากำลังออก ดังนั้นคุณจึงมีวิธีการคำนวณสิ่งที่ซ่อมแซมของคุณจะอยู่ในบ้านไม่
นอกจากนี้ในขั้นตอนนี้ธนาคารไม่จำเป็นต้องลบสิทธิทั้งหมดออกจากทรัพย์สิน คุณอาจซื้อบ้านและพบว่ามีข้อ จำกัด ด้านการกลั่นการควบคุมจากเมืองหรือสิทธิในทรัพย์สินอื่น ๆ ที่คุณได้รับในขณะนี้
นอกจากนี้รัฐทุกคนมีระยะเวลาของการไถ่ถอนสำหรับเจ้าของบ้านก่อนหน้านี้เพื่อจับขึ้นจำนองและค่าธรรมเนียมทั้งหมดหลังจากการขายการประมูล
ได้รับนี่เป็นเรื่องที่ไม่น่าเป็นไปได้ แต่เป็นเรื่องที่ควรพิจารณา นอกจากนี้ในขั้นตอนศาลผู้ซื้อจะต้องนำเงินจำนวนมากมาวางเป็นเงินมัดจำโดยมีหน้าต่างเล็ก ๆ เพื่อให้ได้ยอดคงเหลือ
หากคุณไม่ใช่ผู้ซื้อเงินสดคุณจะมีเวลามากในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ อีกครั้งมีเงินที่จะทำโดยการซื้อบ้านในการประมูลศาล แต่เป็นอันตรายมากและมีหลายสิ่งที่คุณอาจพบเมื่อคุณซื้อทรัพย์สินที่สมบูรณ์เปลี่ยนแนวโน้มทางการเงินของการจัดการ
หากวลี "ผู้ซื้อระวัง" เคยเหมาะสมก็คือเมื่อซื้อที่ศาลขั้นตอน!
REO Speedwagon ... ? ไม่ค่อย
ขั้นตอนสุดท้ายของกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นที่ชื่นชอบ นี่คือจุดที่บ้านกลายเป็น "REO" เมื่อการประมูลในขั้นตอนของศาลเกิดขึ้นและไม่มีใครเสนอราคามากกว่าการเสนอราคาของธนาคารทรัพย์สินจะกลับไปที่ธนาคารและกลายเป็น REO หรือ "อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ"ทรัพย์สิน
ณ จุดนี้ธนาคารได้รับการจัดการกับสินทรัพย์ที่เป็นพิษนี้ค่อนข้างนานโดยไม่มีเงินเข้ามาและมีเพียงเงินออกไป! คุณต้องเข้าใจต้นทุนของธนาคารเพื่อให้เข้าใจว่าเหตุใดพวกเขาจึงมีแรงจูงใจในการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้
ตามที่ได้ระบุไว้ก่อนหน้านี้ธนาคารได้ใช้สินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้มาเป็นเวลานาน พวกเขาได้ใช้จ่ายเงินค่าทนายการเก็บรักษาทรัพย์สินการประกัน ฯลฯ ธนาคารส่วนใหญ่ส่วนใหญ่มีสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หลายพันรายการและพวกเขาต้องการให้พวกเขาออกหนังสือไม่ดี
บวกกับการซื้อในขั้นตอนนี้เป็นจำนวนมาก ครั้งแรกเมื่อทรัพย์สินเป็น REO เมื่อธนาคารขายทรัพย์สินพวกเขาจะต้องส่งมอบชื่อที่สะอาดและนำไปจำนองทั้งหมด ดังนั้นคุณจะไม่มีความประหลาดใจเมื่อคุณซื้อบ้าน
ยังไม่มีใครจะอาศัยอยู่ในบ้าน ณ จุดนี้ ธนาคารได้เห็นว่าเจ้าของก่อนหน้านี้ได้ลุกขึ้นสถานที่ให้บริการโดยไม่มีโอกาสที่จะไถ่ถอนเงินกู้ของพวกเขา การปฏิเสธในการซื้อในขั้นตอนนี้เป็นเจ้าของก่อนหน้านี้มักจะออกจากบ้านในสภาพที่ไม่ดี ขึ้นอยู่กับว่าคุณมองไปที่นี่สิ่งนี้อาจจะไม่เป็นลบเลย สภาพที่แย่ยิ่งกว่าคือทรัพย์สินที่ดีขึ้นส่วนลด เมื่อคุณกลายเป็นคนดีในการประเมินการซ่อมแซมนี่เป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่จะนำไปสู่ข้อเสนอของคุณ
นี่อาจทำให้คุณประหลาดใจ แต่ในฐานะนักลงทุนบ้านมีความสำคัญน้อยมากหากได้รับเช็ค
ฉันไม่ได้บอกว่าสภาพของสถานที่ให้บริการมีบทบาทไม่เมื่อตัดสินใจที่จะดำเนินการลงทุน แต่สภาพของบ้านไม่ได้เป็นปัจจัยหลัก
จุดของฉันคือไม่หลงทางอยู่ห่างจากบ้านที่มีกลิ่นเหมือนแมวฉี่หรือมีรูปร่างไม่ดีมีเงินอยู่ที่นั่น! หลายบ้านในปัจจุบันในตลาดจะไม่สามารถเป็นเงินทุนผ่านธนาคารเนื่องจากสภาพของพวกเขา นี้ทำหน้าที่เป็นโบนัสสำหรับคุณนักลงทุน!
เมื่อเขียนเรื่องนี้ Fannie Mae, Freddie Mad และ FHA (Federal Housing Administration) เพียงอย่างเดียวถือบ้าน REO เกือบ 250,000 แห่ง ในฐานะนักลงทุนตลาดยึดสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่คุณควรให้ความสำคัญด้วยเช่นกัน
ในขณะที่มีขั้นตอนต่างๆของการยึดสังหาริมทรัพย์และแต่ละขั้นตอนดำเนินการความเสี่ยงที่แตกต่างกันในแต่ละขั้นตอนยังช่วยให้โอกาสที่จะสร้างความมั่งคั่งจำนวนมาก ในขณะที่มีหลายเส้นทางที่จะมุ่งเน้นไปที่การพยายามทำเงินในอสังหาริมทรัพย์ในตลาดนี้มีเพียงไม่กี่แห่งที่เข้ามาใกล้อำนาจในการควบคุมส่วนของผู้ถือหุ้นที่ออกจากธนาคารที่มีความสุข REO
มุ่งเน้นไปที่การศึกษาของคุณและเรียนรู้ขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์จากนั้นไปทำเงิน!
ต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการทำเงินกับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?
สมัครรับจดหมายข่าวฟรีของเราเพื่อให้คุณได้รับข้อมูลทันทีที่ออกมา
โพสต์ความคิดเห็นของคุณ